El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires viene consolidando una tendencia que pocos esperaban hace dos años: estabilidad sostenida en los valores de publicación. Tanto la oferta como los precios de los departamentos usados muestran escasas variaciones mes a mes, configurando un escenario que los analistas describen como de “piso firme” antes de un nuevo ciclo.
Según el relevamiento de Reporte Inmobiliario publicado el 5 de agosto de 2026, con 29.731 departamentos usados relevados en julio, la oferta y los precios de publicación volvieron a mostrar variaciones mínimas. Este dato, cruzado con el Index Zonaprop de junio 2026, construye un panorama claro del momento actual del mercado.
¿Qué significa que el mercado esté “estable”?
En el contexto inmobiliario argentino, la estabilidad de precios no es un fenómeno menor. Históricamente, el mercado porteño alternó entre ciclos de suba pronunciada —como entre 2016 y 2018, cuando el m² llegó a USD 2.800— y caídas significativas —como entre 2018 y 2021, cuando los precios retrocedieron más del 20% en dólares.
Que hoy el mercado muestre variaciones mínimas mes a mes durante varios trimestres consecutivos indica que el proceso de ajuste de precios post-pandemia habría llegado a su fin, y que el mercado estaría buscando un nuevo equilibrio antes de retomar la senda alcista.
Los números que confirman la tendencia
El precio medio de los departamentos en CABA se ubica en USD 2.467 por metro cuadrado según Zonaprop junio 2026, con una suba mensual de apenas 0.2%. En el primer semestre del año, el incremento acumulado fue de 0.7%, muy por debajo del ritmo de años anteriores.
Pero ese número hay que leerlo en perspectiva: el precio actual se mantiene 12% por debajo del máximo histórico de la serie (USD 2.800/m² en 2018). Lo que el mercado está mostrando no es inmovilidad, sino consolidación: los precios dejaron de bajar y comenzaron a moverse lateralmente, lo que históricamente precede a un ciclo de recuperación.
La oferta: un stock que no crece
Los 29.731 departamentos usados relevados por Reporte Inmobiliario en julio representan una oferta que se mantiene estable en términos absolutos. No hay un boom de propiedades saliendo al mercado, pero tampoco una escasez que presione los precios al alza de manera brusca.
Este equilibrio entre oferta y demanda es uno de los factores que explica la estabilidad de precios. Cuando la demanda supera a la oferta disponible en zonas específicas, los precios empiezan a moverse. Ese proceso ya se observa en algunos barrios del corredor norte, donde la absorción de unidades nuevas es mayor que la incorporación de oferta.
¿Qué barrios muestran mayor dinamismo?
La estabilidad general del mercado no implica uniformidad entre barrios. Dentro de esa tendencia estable, hay zonas que muestran mayor presión de demanda y precios en recuperación más activa:
- Saavedra: mayor suba interanual de CABA con +9.4% según Zonaprop junio 2026
- Parque Avellaneda: +9.1% interanual
- Villa Real: +7.4% interanual
- Núñez: uno de los barrios más caros con USD 3.382/m², reflejo de demanda sostenida
En el otro extremo, barrios como Constitución (-5.3%), San Nicolás (-4.7%) y Lugano (-3.7%) registran bajas interanuales, mostrando que la estabilidad general convive con dinámicas muy distintas según la zona.
El mercado de usados como termómetro del ciclo
El mercado de departamentos usados es el segmento más sensible a los cambios de ciclo, ya que refleja la decisión de propietarios reales de vender al precio que el mercado convalida. Que ese segmento muestre estabilidad sostenida con volumen de oferta estable es una señal positiva: no hay vendedores desesperados ni ajustes de precio compulsivos.
Para el comprador, este contexto ofrece una ventana interesante: todavía es posible negociar condiciones razonables antes de que la recuperación de precios se acelere. Para el inversor que piensa en el largo plazo, el momento de consolidación suele ser el mejor para entrar al mercado.
En Interwin seguimos de cerca la evolución del mercado y asesoramos a nuestros clientes para identificar las mejores oportunidades en cada momento del ciclo.
Fuentes: Reporte Inmobiliario — Valores CABA, julio 2026; Index Zonaprop — Informe del mercado inmobiliario, Ciudad de Buenos Aires, junio 2026.
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