Un fenómeno que viene consolidándose en el mercado inmobiliario porteño volvió a ser noticia en agosto de 2026: la diferencia de precio entre un departamento nuevo y uno usado sigue creciendo. El alza del costo de construcción y el estancamiento relativo de los valores de la oferta existente configuran una brecha que el mercado todavía no terminó de cerrar.
Según el suplemento Propiedades de La Nación del sábado 1 de agosto de 2026, las ventas del primer semestre “empataron” con el mismo período de 2025, mientras la brecha entre nuevos y usados avanza por el alza del costo de construcción y el estancamiento en los valores de la oferta existente.
¿Por qué se amplía la brecha?
La explicación tiene dos componentes que se mueven en direcciones opuestas. Por un lado, el costo de construir sube fuertemente: según el Index Zonaprop de junio 2026, el Índice CAC medido en dólares acumuló un aumento del 136% desde octubre de 2023. Construir hoy cuesta 3.5 veces lo que costaba en el mínimo de 2020.
Por el otro, los precios de los departamentos usados se mantienen relativamente estables: el precio medio en CABA es de USD 2.467/m² según Zonaprop junio 2026, apenas 0.7% más que al inicio del año. Los propietarios de usados no están actualizando sus precios al ritmo que lo hace el costo de reposición.
El resultado es una brecha creciente: los departamentos nuevos incorporan el mayor costo constructivo en su precio de venta, mientras que los usados quedan rezagados.
¿Qué barrios presentan las mayores diferencias?
La brecha no es uniforme en toda la ciudad. Se agranda especialmente en los barrios del corredor norte donde la actividad de nuevos desarrollos es más intensa: Palermo, Núñez, Belgrano y Las Cañitas concentran proyectos con precios de m² nuevo que superan ampliamente al stock usado disponible en la misma zona.
En Palermo, por ejemplo, los proyectos a estrenar operan entre USD 3.400 y USD 5.000/m² según la zona y el producto, mientras que el precio medio del m² usado en el barrio se ubica muy por debajo. Esa diferencia, que históricamente rondaba el 15-20%, está acercándose al 30-40% en los submercados más activos.
¿Qué implica para el comprador?
Para quien evalúa entre nuevo y usado, la brecha creciente plantea una decisión que va más allá del precio inicial. Un departamento a estrenar incorpora mayor costo de entrada pero también mayor eficiencia energética, sin necesidad de refacciones, amenities modernos y mejor valor de reventa. Un usado ofrece precio más bajo pero puede requerir inversión adicional y tiene mayor costo operativo en el tiempo.
Para el inversor, la brecha es una señal: el precio del usado tiene mayor margen de recuperación hacia arriba cuando el mercado retome el ciclo alcista, mientras que el nuevo ya incorporó parte de esa suba futura en su precio de lanzamiento.
¿Se va a cerrar la brecha?
Históricamente, los ciclos de ampliación de brecha terminan cuando los precios de los usados se actualizan para reflejar el mayor costo de reposición, o cuando los nuevos ajustan hacia abajo por menor demanda. En el contexto actual, con demanda activa y costo de construcción en máximos históricos, lo más probable es que la corrección venga por el lado de los usados.
En Interwin asesoramos a compradores e inversores para navegar este contexto con criterio, analizando en cada caso qué tipo de propiedad y en qué zona ofrece la mejor relación precio-valor para cada objetivo.
Fuente: Suplemento Propiedades — La Nación, sábado 1 de agosto de 2026; Index Zonaprop junio 2026.
