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El alquiler temporario se consolidó como una alternativa de inversión real en Argentina. No solo es una opción práctica para quienes buscan alojamiento flexible, sino también una fuente de ingresos para propietarios e inversores que buscan retornos superiores al alquiler tradicional. Pero como toda inversión, requiere análisis, planificación y una estrategia clara.

¿Qué es el alquiler temporario?

El alquiler temporario consiste en alquilar una propiedad por días, semanas o meses cortos, a diferencia del contrato tradicional de larga duración. Es popular en zonas turísticas, pero también en ciudades grandes como Buenos Aires, donde hay demanda constante de viajeros por trabajo, estudio o turismo.

Se diferencia del alquiler tradicional en tres aspectos clave: mayor flexibilidad de plazos, propiedad equipada y amueblada, y mayor rotación de inquilinos.

¿Por qué puede rendir más que el alquiler tradicional?

En temporadas altas o destinos con alta demanda, el ingreso por noche o semana puede superar significativamente el equivalente diario de un alquiler tradicional mensual. Para una propiedad bien ubicada y bien gestionada en Buenos Aires, la rentabilidad bruta del temporario puede estar entre el 8% y el 12% anual sobre el valor del inmueble, comparado con el 5.89% bruto del alquiler tradicional según Zonaprop junio 2026.

A esto se suma la flexibilidad de uso: el propietario puede disponer de la propiedad en períodos libres.

Los costos que reducen la rentabilidad neta

La brecha entre rentabilidad bruta y neta es mayor en el temporario que en el tradicional. Los costos adicionales incluyen: limpieza entre huéspedes, comisión de plataformas (Airbnb, Booking cobran entre 3% y 15%), mantenimiento y renovación frecuente del mobiliario, servicios incluidos (internet, TV, expensas), períodos de vacancia, y gestión operativa (si se terceriza, generalmente entre 20% y 30% de los ingresos).

Factores clave para el éxito

Ubicación: es el factor más determinante. En Buenos Aires, los barrios con mayor demanda de alquiler temporario son Palermo, Recoleta, San Telmo, Puerto Madero y el microcentro. La cercanía a transporte público, restaurantes y puntos de interés es fundamental.

Tipo de propiedad: los monoambientes y 2 ambientes son los más eficientes para el temporario. Son más fáciles de mantener, tienen mayor demanda y menor costo de limpieza. Las propiedades grandes pueden rendir más en grupos o familias pero con mayor complejidad operativa.

Equipamiento: la calidad del mobiliario, la limpieza y los servicios incluidos (internet rápido, ropa de cama, utensilios de cocina) determinan el precio que podés cobrar y las reseñas que recibís. Las plataformas penalizan a propiedades mal evaluadas.

Gestión: podés autogestionar o contratar un property manager. La autogestión maximiza el ingreso pero requiere dedicación constante. La gestión profesional reduce el ingreso neto pero libera tiempo y mejora la ocupación.

Aspectos legales que no podés ignorar

En la Ciudad de Buenos Aires existe un registro para propiedades destinadas a uso turístico. Además, los ingresos por alquiler temporario están sujetos a impuestos: Ganancias, IVA en algunos casos, y contribuciones municipales. Es fundamental consultar con un contador para estructurar correctamente la actividad.

¿Conviene invertir en alquiler temporario hoy?

El temporario es una oportunidad real para propietarios con propiedades bien ubicadas y capacidad de gestión. Pero no es la opción correcta para todos: requiere mayor involucramiento que el alquiler tradicional y tiene más variabilidad en los ingresos.

La decisión entre temporario y tradicional depende de la ubicación de la propiedad, tu capacidad de gestión y tu necesidad de flujo de caja estable vs. mayor rentabilidad potencial.

En Interwin podés consultar con nuestros asesores para analizar qué tipo de destino le conviene a tu propiedad o a la que estás evaluando comprar.

El mercado de alquileres comerciales en Buenos Aires tiene características muy distintas al residencial. Contratos más cortos o más largos según el caso, lógicas de precio diferentes, mayor negociación y una demanda que responde de manera distinta a los ciclos económicos. Si tenés un local o estás evaluando invertir en una propiedad comercial, esta guía te da el mapa esencial.

¿Qué es un alquiler comercial?

Un alquiler comercial es aquel donde el destino del inmueble es el desarrollo de una actividad económica: comercio, oficina, depósito, consultorio, taller o cualquier uso no residencial. La normativa que los rige es diferente a la del alquiler habitacional.

Marco legal: ¿qué cambió con el Código Civil?

Desde la derogación de la Ley de Alquileres en febrero de 2024, los contratos de alquiler —tanto residenciales como comerciales— se rigen por el Código Civil y Comercial y la libertad de partes. Esto significa que propietario e inquilino pueden negociar libremente el plazo, el monto, el mecanismo de actualización y las condiciones del contrato.

Para los comerciales, el plazo mínimo legal es de 3 años según el artículo 1198 del Código Civil, salvo acuerdo en contrario o casos específicos como contratos de temporada o espacios de uso compartido.

Precio: cómo se determina el alquiler de un local

A diferencia del residencial, el precio de los alquileres comerciales suele negociarse en función de varios factores: la ubicación y el flujo peatonal del local, los metros cuadrados y la distribución, el estado de conservación y las instalaciones, la categoría de la calle (avenida principal, comercial, barrial) y el rubro del inquilino (no todos los comercios generan el mismo valor para el propietario).

En Buenos Aires, los locales sobre avenidas comerciales como Santa Fe, Corrientes, Cabildo o Florida tienen precios por metro cuadrado muy superiores a los de calles secundarias. La rentabilidad bruta de un local comercial bien ubicado puede superar a la del departamento residencial, pero la vacancia también es mayor en contextos de recesión.

Actualización del alquiler: la clave de la negociación

Con la libertad contractual vigente, los alquileres comerciales se actualizan según lo que acuerden las partes. Los mecanismos más comunes son: ajuste por IPC (inflación), ajuste por ICL (Índice para Contratos de Locación), ajuste por dólar MEP o blue, porcentaje fijo semestral o anual, o combinaciones de estos índices.

La elección del mecanismo de actualización es uno de los puntos más críticos de la negociación, especialmente en contextos de alta inflación como el argentino.

Garantías y depósito

Los contratos comerciales habitualmente requieren mayor respaldo que los residenciales. Es común solicitar: depósito equivalente a varios meses de alquiler, garantías propietarias, aval bancario o seguro de caución. El monto y tipo de garantía depende del perfil del inquilino y del nivel de riesgo percibido por el propietario.

¿Conviene invertir en locales comerciales hoy?

El mercado de locales comerciales en CABA viene atravesando un proceso de ajuste desde la pandemia: muchos corredores comerciales perdieron ocupación, mientras que otros —especialmente los vinculados a gastronomía, salud y servicios esenciales— se mantuvieron activos.

La vacancia en locales es un riesgo mayor que en el residencial: un local sin inquilino puede pasar meses sin generar renta. Por eso, al evaluar una inversión comercial, es fundamental analizar la solidez del corredor comercial, el tipo de comercio que puede operar en el local y la resiliencia de esa categoría ante ciclos económicos adversos.

En Interwin podés consultar con nuestros asesores sobre oportunidades en el mercado inmobiliario porteño, tanto residencial como comercial.

Si vivís o invertís en una propiedad horizontal en Buenos Aires, las expensas son una variable que impacta directamente en tu presupuesto mensual y en la rentabilidad de tu inversión. Sin embargo, muchos propietarios e inquilinos no tienen del todo claro qué incluyen, por qué suben de manera constante ni cómo pueden influir en su administración.

¿Qué son las expensas?

Las expensas son los costos destinados al mantenimiento y administración del edificio, compartidos entre todos los propietarios o inquilinos de manera proporcional a la superficie de cada unidad. Su pago es obligatorio y mensual.

Según el artículo 2048 del Código Civil y Comercial, cada propietario debe pagar las expensas comunes necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble.

Expensas ordinarias vs. extraordinarias

Existen dos tipos con características bien diferenciadas:

Expensas ordinarias: cubren los gastos habituales de funcionamiento del edificio: sueldos y cargas sociales del personal (portero, limpieza, seguridad), servicios públicos en áreas comunes (luz, agua, gas), honorarios del administrador, seguros obligatorios, mantenimiento de ascensores, bombas de agua y porteros eléctricos, y materiales de limpieza y reposición.

Expensas extraordinarias: corresponden a mejoras que aumentan el valor del edificio, como la construcción de un quincho, instalación de sistemas de seguridad, renovación de espacios comunes o adquisición de nuevo equipamiento. Deben ser aprobadas en asamblea de copropietarios.

La Ley 5983 de CABA establece la obligación de indicar ambos tipos de manera separada en la liquidación mensual.

¿Por qué suben las expensas?

El aumento constante de las expensas responde a varios factores. El más importante es la inflación general, que impacta directamente en los sueldos del personal, los insumos y los servicios. A esto se suma el encarecimiento de los servicios públicos, el incremento de las cargas sociales y, en edificios con amenities, los mayores costos de mantenimiento de piscinas, gimnasios y espacios comunes.

Los edificios más modernos con mayor cantidad de amenities suelen tener expensas más altas, aunque también ofrecen mayor calidad de vida y valor de reventa. Al momento de comprar o alquilar, es fundamental evaluar no solo el precio del inmueble o el alquiler mensual, sino también el monto de las expensas como parte del costo total mensual.

¿Cómo mantenerlas bajo control?

Para propietarios que participan del consorcio, hay medidas concretas que pueden ayudar a gestionar mejor este gasto:

• Digitalizar la administración: los sistemas de gestión permiten hacer un seguimiento detallado de cada rubro y detectar desvíos a tiempo
• Supervisar las cargas sociales: verificar que el personal esté correctamente registrado y que los aportes se paguen puntualmente evita pasivos laborales futuros
• Evaluar la relevancia de cada gasto: sueldos, limpieza y seguridad suelen ser los rubros de mayor peso; renegociar contratos o evaluar proveedores puede generar ahorro significativo
• Conocer el estado patrimonial del consorcio: un balance simple con activo, pasivo y patrimonio neto permite saber si el consorcio tiene fondos de reserva o si está en déficit

Las expensas como variable clave en la decisión de inversión

Para el inversor inmobiliario, las expensas son un costo operativo que reduce la rentabilidad neta del alquiler. Un departamento con alquiler atractivo pero expensas muy altas puede rendir menos que otro con menor alquiler y expensas bajas.

Por eso, al analizar cualquier propiedad como inversión, siempre hay que calcular: alquiler mensual – expensas – otros gastos = ingreso neto real.

En Interwin asesoramos a nuestros clientes en el análisis integral de cada propiedad, incluyendo la proyección de expensas y gastos operativos para calcular la rentabilidad real de cada inversión.

Un fenómeno que viene consolidándose en el mercado inmobiliario porteño volvió a ser noticia en agosto de 2026: la diferencia de precio entre un departamento nuevo y uno usado sigue creciendo. El alza del costo de construcción y el estancamiento relativo de los valores de la oferta existente configuran una brecha que el mercado todavía no terminó de cerrar.

Según el suplemento Propiedades de La Nación del sábado 1 de agosto de 2026, las ventas del primer semestre “empataron” con el mismo período de 2025, mientras la brecha entre nuevos y usados avanza por el alza del costo de construcción y el estancamiento en los valores de la oferta existente.

¿Por qué se amplía la brecha?

La explicación tiene dos componentes que se mueven en direcciones opuestas. Por un lado, el costo de construir sube fuertemente: según el Index Zonaprop de junio 2026, el Índice CAC medido en dólares acumuló un aumento del 136% desde octubre de 2023. Construir hoy cuesta 3.5 veces lo que costaba en el mínimo de 2020.

Por el otro, los precios de los departamentos usados se mantienen relativamente estables: el precio medio en CABA es de USD 2.467/m² según Zonaprop junio 2026, apenas 0.7% más que al inicio del año. Los propietarios de usados no están actualizando sus precios al ritmo que lo hace el costo de reposición.

El resultado es una brecha creciente: los departamentos nuevos incorporan el mayor costo constructivo en su precio de venta, mientras que los usados quedan rezagados.

¿Qué barrios presentan las mayores diferencias?

La brecha no es uniforme en toda la ciudad. Se agranda especialmente en los barrios del corredor norte donde la actividad de nuevos desarrollos es más intensa: Palermo, Núñez, Belgrano y Las Cañitas concentran proyectos con precios de m² nuevo que superan ampliamente al stock usado disponible en la misma zona.

En Palermo, por ejemplo, los proyectos a estrenar operan entre USD 3.400 y USD 5.000/m² según la zona y el producto, mientras que el precio medio del m² usado en el barrio se ubica muy por debajo. Esa diferencia, que históricamente rondaba el 15-20%, está acercándose al 30-40% en los submercados más activos.

¿Qué implica para el comprador?

Para quien evalúa entre nuevo y usado, la brecha creciente plantea una decisión que va más allá del precio inicial. Un departamento a estrenar incorpora mayor costo de entrada pero también mayor eficiencia energética, sin necesidad de refacciones, amenities modernos y mejor valor de reventa. Un usado ofrece precio más bajo pero puede requerir inversión adicional y tiene mayor costo operativo en el tiempo.

Para el inversor, la brecha es una señal: el precio del usado tiene mayor margen de recuperación hacia arriba cuando el mercado retome el ciclo alcista, mientras que el nuevo ya incorporó parte de esa suba futura en su precio de lanzamiento.

¿Se va a cerrar la brecha?

Históricamente, los ciclos de ampliación de brecha terminan cuando los precios de los usados se actualizan para reflejar el mayor costo de reposición, o cuando los nuevos ajustan hacia abajo por menor demanda. En el contexto actual, con demanda activa y costo de construcción en máximos históricos, lo más probable es que la corrección venga por el lado de los usados.

En Interwin asesoramos a compradores e inversores para navegar este contexto con criterio, analizando en cada caso qué tipo de propiedad y en qué zona ofrece la mejor relación precio-valor para cada objetivo.

Fuente: Suplemento Propiedades — La Nación, sábado 1 de agosto de 2026; Index Zonaprop junio 2026.

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En Honduras y el pasaje Convención, en la manzana que completan Arévalo y El Salvador, Interwin comercializa Qube Honduras, un proyecto residencial de nueve pisos en pleno corazón de Palermo Hollywood que se destaca por una característica poco frecuente en la zona: vistas abiertas, luz natural y visuales largas desde prácticamente todas las unidades, tanto del frente como del contrafrente.

La escala baja del pasaje es uno de los grandes diferenciales del proyecto. A partir de los pisos medios, los balcones y terrazas de los departamentos conviven con los árboles —una experiencia visual que Palermo Hollywood viene perdiendo con la densificación de los últimos años. Así lo destacó La Nación Propiedades en su edición del sábado 1 de agosto de 2026, donde el proyecto ocupa una página completa en la sección Plano de Obra.

Diseño y ubicación

Palermo Hollywood atraviesa un proceso sostenido de renovación y consolidación. Qube Honduras se implanta con criterio urbano: nueve pisos que respetan la escala del pasaje, garantizando que incluso las unidades más bajas mantengan visuales hacia el verde y los árboles de la calle. Es un diferencial que escasea en los nuevos desarrollos del barrio, donde la altura creciente de los proyectos limita la luz natural en las plantas bajas.

Precios y financiación

El valor mínimo del proyecto es de USD 3.300/m², con un promedio de USD 3.750/m² y entrega prevista a fines de 2029. En términos de unidades:

• 2 ambientes: desde USD 175.000
• 3 ambientes: a partir de USD 343.000

La financiación es la habitual del mercado de pozo: 30% de adelanto más cuotas en pesos ajustadas por el índice CAC durante el período de construcción.

Amenities

El proyecto incorpora un paquete completo de amenities: gimnasio, sauna, SUM, coworking, parrilla, piscina, laundry y cargadores para autos eléctricos.

¿Por qué Palermo Hollywood?

Palermo Hollywood es uno de los ejes de mayor consolidación del corredor norte de CABA. Su combinación de gastronomía, vida cultural, conectividad y perfil residencial moderno lo convierte en una zona de alta demanda tanto para vivienda propia como para inversión. Los proyectos bien ubicados en este barrio mantienen una absorción rápida, especialmente cuando ofrecen diferenciadores reales como las vistas y la escala de Qube Honduras.

Para conocer más sobre Qube Honduras y los emprendimientos disponibles en Palermo y el corredor norte, contactá al equipo de Interwin.

Fuentes: La Nación Propiedades, sección Plano de Obra, edición sábado 1 de agosto de 2026; sección Cartelera, agosto 2026.

En un mercado donde los departamentos dominan la oferta y la demanda, hay una tipología que viene ganando terreno con fuerza: el PH. Según el Informe de Demanda AMBA del primer trimestre de 2026 elaborado por Zonaprop, los PHs son la propiedad con mayor presión de demanda en todas las zonas del Área Metropolitana de Buenos Aires, con el doble de consultas por aviso respecto al departamento promedio.

¿Qué está detrás de este fenómeno? Una combinación de escasez estructural, cambio de preferencias del comprador y una relación precio-calidad que pocos productos inmobiliarios pueden igualar hoy.

Los números que explican el fenómeno

El informe de demanda de Zonaprop —que mide los contactos generados por aviso de venta en el portal para el AMBA— muestra datos contundentes sobre la popularidad de los PHs:

• En CABA, un aviso de PH recibe 60% más demanda que el aviso medio de departamento
• En GBA Norte, esa diferencia sube al 71% más
• En GBA Oeste y Sur, los PHs reciben 25% más demanda que los departamentos

Al mismo tiempo, el informe también destaca que la demanda de monoambientes cayó a mínimos históricos, ubicándose en apenas el 7.5% de las búsquedas totales de compra en el primer trimestre de 2026. Los compradores priorizan cada vez más el espacio, la funcionalidad y la posibilidad de proyectar una vivienda para el mediano plazo.

¿Qué es un PH y por qué genera tanta demanda?

El PH —abreviatura de “Propiedad Horizontal”— es una tipología urbana única de Buenos Aires. Surgió a partir de la Ley de Propiedad Horizontal de 1948, que permitió subdividir las antiguas “casas chorizo” en unidades independientes. El resultado es una vivienda que combina características de departamento y casa: techo propio o semiprivado, patio o terraza, altura libre y, en general, expensas bajas o inexistentes.

Lo que durante décadas fue una rareza del tejido urbano porteño se convirtió, especialmente tras la pandemia, en uno de los productos más codiciados del mercado. Según Leandro Molina, Country Manager de Zonaprop, “son propiedades que, a diferencia de los departamentos, muchas veces cuentan con espacios libres más amplios como terrazas o jardines. Los PHs son grandes opciones para quienes buscan independencia pero disponen de presupuestos más acotados”.

El precio: la ventaja estructural del PH

Uno de los factores más relevantes es la diferencia de precio respecto a los departamentos. Según Zonaprop, el precio medio de los PHs en CABA es de USD 1.768 por metro cuadrado, 22% por debajo del precio medio de los departamentos en la Ciudad.

Eso significa que por el mismo presupuesto que alcanza para un departamento de 2 ambientes en muchos barrios, es posible acceder a un PH con patio o terraza en zonas que están en plena valorización. Esa ecuación atrae tanto al comprador que busca vivienda propia como al inversor que detecta oportunidades con potencial de apreciación.

La escasez que multiplica el valor

A diferencia de los departamentos, los PHs no se construyen. Son un producto de stock fijo: lo que existe hoy es lo que hay, y a medida que se deterioran o se reconvierten en otras tipologías, la oferta se reduce. Esa escasez estructural es la que genera la alta presión de demanda que muestran los datos de Zonaprop.

“Cuando aparece un PH bien resuelto en buen barrio, se absorbe rápido. Y como no se construyen PHs nuevos, esa escasez es estructural, no pasajera”, señalan desde el mercado. Para el inversor, esto implica que el diferencial de precio actual respecto a los departamentos podría achicarse en los próximos años a medida que la demanda siga creciendo y la oferta se mantenga estática.

¿En qué barrios se concentra la oferta y la demanda?

Los barrios con mayor presión de demanda de compra en CABA durante el primer trimestre de 2026 fueron Villa Pueyrredón y Santa Rita (índice 149), seguidos por Paternal (136), Parque Patricios (121) y Villa Urquiza (116). Varios de estos barrios también concentran buena oferta de PHs a precios competitivos.

En cuanto a la oferta de PHs para compra y alquiler, los barrios con mayor volumen son Palermo, Villa Urquiza y Caballito. Pero también hay zonas con menor demanda y mayor oferta que pueden representar oportunidades: Parque Chas, Coghlan, Villa Ortuzar, Paternal y Parque Patricios aparecen como zonas con PHs de alto potencial a precios más accesibles.

El comprador que elige PH

El perfil del comprador de PH también cambió. Ya no es solo el que busca “algo diferente”: en 2026, el PH es una elección estratégica. Familias jóvenes que priorizan el espacio sobre la ubicación premium, inversores que buscan menor punto de entrada con alto potencial de valorización y compradores que vienen de alquilar departamentos pequeños y quieren un salto cualitativo en su calidad de vida.

La recuperación de la demanda de compra —que según Zonaprop llegó al 45% del total de búsquedas en el primer trimestre de 2026, siete puntos más que el año anterior— está impulsando especialmente a esta tipología, cuya ecuación precio-espacio-expensas es difícil de igualar en el mercado porteño.

¿Conviene comprar un PH hoy?

Los datos sugieren que sí, especialmente para quien tiene un horizonte de mediano a largo plazo. La combinación de precio por debajo del mercado de departamentos, escasez estructural, alta demanda sostenida y una creciente valoración cultural del espacio propio configura un escenario favorable para esta tipología.

En Interwin podés consultar con nuestros asesores sobre las oportunidades disponibles en el mercado de PHs y propiedades con espacios propios en Buenos Aires.

Fuentes: Informe de Demanda AMBA Q1 2026 — Zonaprop; Informe de mercado PHs en AMBA — Zonaprop; Ambito Financiero, junio 2026.

El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires viene consolidando una tendencia que pocos esperaban hace dos años: estabilidad sostenida en los valores de publicación. Tanto la oferta como los precios de los departamentos usados muestran escasas variaciones mes a mes, configurando un escenario que los analistas describen como de “piso firme” antes de un nuevo ciclo.

Según el relevamiento de Reporte Inmobiliario publicado el 5 de agosto de 2026, con 29.731 departamentos usados relevados en julio, la oferta y los precios de publicación volvieron a mostrar variaciones mínimas. Este dato, cruzado con el Index Zonaprop de junio 2026, construye un panorama claro del momento actual del mercado.

¿Qué significa que el mercado esté “estable”?

En el contexto inmobiliario argentino, la estabilidad de precios no es un fenómeno menor. Históricamente, el mercado porteño alternó entre ciclos de suba pronunciada —como entre 2016 y 2018, cuando el m² llegó a USD 2.800— y caídas significativas —como entre 2018 y 2021, cuando los precios retrocedieron más del 20% en dólares.

Que hoy el mercado muestre variaciones mínimas mes a mes durante varios trimestres consecutivos indica que el proceso de ajuste de precios post-pandemia habría llegado a su fin, y que el mercado estaría buscando un nuevo equilibrio antes de retomar la senda alcista.

Los números que confirman la tendencia

El precio medio de los departamentos en CABA se ubica en USD 2.467 por metro cuadrado según Zonaprop junio 2026, con una suba mensual de apenas 0.2%. En el primer semestre del año, el incremento acumulado fue de 0.7%, muy por debajo del ritmo de años anteriores.

Pero ese número hay que leerlo en perspectiva: el precio actual se mantiene 12% por debajo del máximo histórico de la serie (USD 2.800/m² en 2018). Lo que el mercado está mostrando no es inmovilidad, sino consolidación: los precios dejaron de bajar y comenzaron a moverse lateralmente, lo que históricamente precede a un ciclo de recuperación.

La oferta: un stock que no crece

Los 29.731 departamentos usados relevados por Reporte Inmobiliario en julio representan una oferta que se mantiene estable en términos absolutos. No hay un boom de propiedades saliendo al mercado, pero tampoco una escasez que presione los precios al alza de manera brusca.

Este equilibrio entre oferta y demanda es uno de los factores que explica la estabilidad de precios. Cuando la demanda supera a la oferta disponible en zonas específicas, los precios empiezan a moverse. Ese proceso ya se observa en algunos barrios del corredor norte, donde la absorción de unidades nuevas es mayor que la incorporación de oferta.

¿Qué barrios muestran mayor dinamismo?

La estabilidad general del mercado no implica uniformidad entre barrios. Dentro de esa tendencia estable, hay zonas que muestran mayor presión de demanda y precios en recuperación más activa:

• Saavedra: mayor suba interanual de CABA con +9.4% según Zonaprop junio 2026
• Parque Avellaneda: +9.1% interanual
• Villa Real: +7.4% interanual
• Núñez: uno de los barrios más caros con USD 3.382/m², reflejo de demanda sostenida

En el otro extremo, barrios como Constitución (-5.3%), San Nicolás (-4.7%) y Lugano (-3.7%) registran bajas interanuales, mostrando que la estabilidad general convive con dinámicas muy distintas según la zona.

El mercado de usados como termómetro del ciclo

El mercado de departamentos usados es el segmento más sensible a los cambios de ciclo, ya que refleja la decisión de propietarios reales de vender al precio que el mercado convalida. Que ese segmento muestre estabilidad sostenida con volumen de oferta estable es una señal positiva: no hay vendedores desesperados ni ajustes de precio compulsivos.

Para el comprador, este contexto ofrece una ventana interesante: todavía es posible negociar condiciones razonables antes de que la recuperación de precios se acelere. Para el inversor que piensa en el largo plazo, el momento de consolidación suele ser el mejor para entrar al mercado.

En Interwin seguimos de cerca la evolución del mercado y asesoramos a nuestros clientes para identificar las mejores oportunidades en cada momento del ciclo.

Fuentes: Reporte Inmobiliario — Valores CABA, julio 2026; Index Zonaprop — Informe del mercado inmobiliario, Ciudad de Buenos Aires, junio 2026.

Si estás pensando en comprar un departamento para alquilar, una de las primeras decisiones es el tipo de unidad. ¿Conviene un monoambiente, un dos ambientes o apostar a un tres ambientes? Los datos del mercado porteño de junio de 2026 permiten comparar las tres opciones con números concretos.

Los datos provienen del Index Zonaprop de junio de 2026, informe mensual elaborado por Zonaprop en base a todos los avisos de compraventa y alquiler publicados en su plataforma para la Ciudad de Buenos Aires.

Precio de compra vs. alquiler mensual: la comparación

• Monoambiente (40m², balcón 4m²): precio USD 108.377 — alquiler $755.935/mes
• 2 ambientes (50m², balcón 5m²): precio USD 130.785 — alquiler $860.106/mes
• 3 ambientes (70m², balcón 7m²): precio USD 179.619 — alquiler $1.156.992/mes

¿Cuál tiene mejor rentabilidad bruta?

El monoambiente es históricamente el tipo de unidad con mayor rentabilidad bruta en relación a su precio. El precio por m² del monoambiente (USD 2.580/m²) es mayor al de los departamentos más grandes (2 amb: USD 2.491/m² — 3 amb: USD 2.444/m²), pero también es el que mayor demanda de alquiler concentra, con menor vacancia y mayor rotación en zonas como Palermo, Belgrano y Núñez.

El 2 ambientes: el equilibrio entre demanda y precio

El departamento de 2 ambientes es la unidad más transaccionada del mercado porteño. Ofrece un ingreso mensual mayor que el monoambiente ($860.106 promedio) y una demanda que abarca parejas, personas solas con home office y familias pequeñas. Para el inversor, representa menor riesgo de vacancia que el 3 ambientes.

¿Cuál conviene según tu objetivo?

Si buscás mayor rentabilidad inmediata y menor vacancia: monoambiente o 2 ambientes en zonas de alta demanda. Si buscás valorización a largo plazo: 3 ambientes en zonas consolidadas o en pozo en desarrollos de calidad. En Interwin podés consultar con nuestro equipo para analizar qué tipo de unidad y en qué zona se adapta mejor a tu perfil.

Fuente: Index Zonaprop — Informe del mercado inmobiliario, Ciudad de Buenos Aires, junio 2026.

Una de las preguntas más frecuentes de quienes piensan en invertir en propiedades es cuánto rinde realmente un departamento en alquiler. Los datos del mercado porteño en junio de 2026 dan una respuesta concreta: 5.89% bruto anual, con un tiempo de recupero de la inversión de 17 años.

Estos números surgen del Index Zonaprop de junio de 2026, informe mensual que elabora Zonaprop en base a todos los avisos de compraventa y alquiler publicados en su plataforma para la Ciudad de Buenos Aires.

¿Qué significa el 5.89% bruto anual?

La rentabilidad bruta del alquiler es la relación entre el ingreso anual que genera un departamento en alquiler y su precio de venta. En junio de 2026, esa relación se ubica en 5.89% bruto anual para el promedio de CABA, lo que implica que se necesitan 17 años de alquiler para recuperar la inversión inicial, un 5.8% menos que lo requerido un año atrás.

No todos los barrios rinden igual

Los barrios con mayor retorno bruto anual según Zonaprop son: Lugano: 10.5%, Nueva Pompeya: 8.0%, La Boca: 8.0%, Constitución: 6.9%, Versalles: 6.4%, Monte Castro: 6.3%. En el otro extremo: Puerto Madero: 3.4%, Palermo: 4.7%, Núñez: 4.8%.

¿Cuánto se cobra de alquiler hoy?

Según Zonaprop junio 2026: Monoambiente 40m²: $755.935/mes — 2 ambientes 50m²: $860.106/mes — 3 ambientes 70m²: $1.156.992/mes. El alquiler medio subió 1.4% en junio y acumuló 15.7% en el primer semestre, por debajo de la inflación del período (17.1%).

¿La rentabilidad mejoró o empeoró?

El 5.89% actual representa una recuperación significativa respecto a los mínimos de 2020-2022, cuando cayó por debajo del 3% bruto anual. En el promedio del año 2026, la rentabilidad se ubica en 5.6%, su mejor nivel desde 2012.

¿Vale la pena invertir en alquiler tradicional?

El 5.89% bruto anual es competitivo frente a otras alternativas en pesos. La inversión inmobiliaria combina dos fuentes de retorno: la renta mensual y la valorización del capital. Para quienes buscan complementar la renta con apreciación del activo, las zonas de mayor crecimiento de precios (Saavedra, Núñez, Villa Urquiza) ofrecen un balance interesante. En Interwin podés consultar con nuestros asesores para analizar qué tipo de propiedad y en qué zona se adapta mejor a tu objetivo de inversión.

Fuente: Index Zonaprop — Informe del mercado inmobiliario, Ciudad de Buenos Aires, junio 2026.

No todas las zonas de Buenos Aires son iguales a la hora de comprar un departamento a estrenar. Algunas combinan alta demanda, infraestructura consolidada, buena conectividad y proyectos de calidad que mantienen su valor en el tiempo. Estas son las zonas que los compradores e inversores más sofisticados del mercado priorizan hoy.

Belgrano: clásico que no pierde vigencia

Belgrano sigue siendo una de las zonas más buscadas del corredor norte. Su combinación de subte (línea D), tren Mitre, Metrobus y acceso rápido a Libertador lo convierte en una de las zonas mejor conectadas de CABA. El precio medio del m² en Belgrano supera los USD 2.800, con proyectos premium en zonas como Belgrano R y Belgrano Chico que alcanzan valores más altos. La demanda de alquiler es constante, lo que lo hace ideal tanto para vivienda propia como para inversión.

Núñez: el corredor norte en expansión

Núñez se consolidó en los últimos años como una de las zonas con mayor crecimiento inmobiliario de CABA. Con un precio medio que supera los USD 3.382/m² según el Index Zonaprop de junio 2026 —convirtiéndolo en uno de los barrios más caros de la ciudad—, Núñez combina perfil residencial, tranquilidad, cercanía al río y una oferta creciente de emprendimientos modernos. Ideal para familias y compradores que buscan calidad de vida sin salir de la ciudad.

Palermo: la zona más activa del mercado

Palermo concentra la mayor cantidad de proyectos en pozo y a estrenar de CABA. Su perfil cosmopolita, la densidad de servicios, restaurantes, universidades y espacios verdes lo convierte en la primera opción para jóvenes profesionales y para el alquiler premium. Con un precio medio de USD 3.420/m², es también uno de los más caros. Su ventaja: la liquidez. Las propiedades en Palermo se alquilan y se venden rápido.

Caballito: el equilibrio entre precio y calidad de vida

Para quienes buscan una zona residencial con muy buena conectividad a precio más accesible, Caballito es una de las mejores opciones. Con subte líneas A, B y E, Caballito ofrece acceso directo al microcentro y a otras zonas clave de la ciudad. El precio del m² es significativamente menor al del corredor norte, lo que lo convierte en una zona con buen potencial para quienes tienen un presupuesto más ajustado sin resignar calidad de vida.

Villa Urquiza: la zona emergente consolidada

Villa Urquiza experimentó en los últimos años un fuerte proceso de densificación y desarrollo inmobiliario. Su perfil residencial, calles arboladas y cercanía a avenidas con buena oferta comercial y gastronómica la convirtieron en destino preferido de familias jóvenes. Precio más accesible que el corredor norte clásico y buen potencial de valorización.

¿Cómo elegir la zona correcta?

La zona ideal depende de tu objetivo. Para vivienda propia, el factor clave es la calidad de vida cotidiana: conectividad, servicios, tranquilidad. Para inversión, la demanda de alquiler y el potencial de valorización son los indicadores más importantes.

En Interwin tenemos proyectos en las principales zonas del corredor norte y del resto de CABA. Consultá con nuestro equipo para encontrar la opción que mejor se adapta a tus objetivos.