Archivos agosto 2026

En el mercado inmobiliario siempre hay voces que dicen que hay que esperar. Y siempre hay razones para esperar. Pero los datos de 2026 y el consenso de los principales referentes del sector apuntan en la misma dirección: el contexto actual reúne condiciones que raramente se dan al mismo tiempo, y que hacen de este un momento particularmente interesante para comprar.

El precio está 12% por debajo del máximo histórico

Según el Index Zonaprop de junio de 2026, el precio medio de los departamentos en CABA es de USD 2.467/m², un 12% por debajo del máximo histórico de USD 2.800/m² registrado en 2018. En términos simples: hoy se puede comprar más barato que hace ocho años.

El costo de construir subió fuertemente

Al mismo tiempo que los precios de venta se mantienen contenidos, el costo de construir aumentó de manera significativa. Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el índice CAC medido en dólares acumuló un aumento del 136%. Construir hoy cuesta 3.5 veces lo que costaba en el mínimo de 2020.

Esta brecha entre precio de venta y costo de reposición no puede mantenerse indefinidamente. Cuando los desarrolladores no pueden construir a precios que justifiquen la obra, la oferta nueva se reduce y los precios de mercado eventualmente suben para encontrar el equilibrio.

La demanda es genuina y sin crédito

En mayo de 2026 se realizaron 5.435 escrituras en CABA, apenas 3% por debajo de mayo de 2025 que fue uno de los mejores meses en años. Lo significativo es que solo el 11% se hizo con crédito hipotecario. El mercado está activo por demanda genuina de compradores con capital propio, no por un boom de crédito artificial que pueda revertirse.

La rentabilidad del alquiler se recuperó

La rentabilidad bruta del alquiler en CABA llegó al 5.89% anual en junio de 2026, su mejor nivel desde 2012. Para el inversor que compra para alquilar, el contexto actual combina precio de entrada competitivo con renta en recuperación.

¿Qué dicen quienes operan en el mercado?

Desde Interwin, empresa con más de 35 años de operaciones en el mercado inmobiliario porteño, la lectura del contexto actual es que la combinación de precios contenidos, costos de construcción en alza y demanda genuina activa configura un escenario favorable para el comprador con horizonte de mediano plazo.

No hay certeza absoluta en el mercado inmobiliario, como en ningún otro. Pero los indicadores disponibles hoy apuntan a que quien espere demasiado puede encontrarse con que la ventana se cerró.

Consultá con nuestros asesores en Interwin para analizar las oportunidades disponibles en función de tu perfil y objetivos.

Fuente de datos: Index Zonaprop — Informe del mercado inmobiliario, Ciudad de Buenos Aires, junio 2026.

Cuando comparamos el precio de un departamento a estrenar con uno usado, la diferencia inicial puede parecer un argumento en contra del nuevo. Pero el análisis del costo real a lo largo del tiempo cuenta una historia diferente. En muchos casos, el departamento a estrenar termina siendo más económico cuando se consideran todos los factores.

El costo por m² no es toda la historia

Es verdad que el precio por metro cuadrado de un departamento a estrenar es mayor al de uno usado: en promedio, la brecha en Buenos Aires ronda el 29% según datos de mercado. Pero ese diferencial de precio inicial puede revertirse o reducirse significativamente cuando se suman los costos que el departamento usado genera en el tiempo.

Eficiencia energética: el ahorro que se acumula mes a mes

Los departamentos a estrenar están construidos con estándares modernos de eficiencia energética: carpinterías con doble vidriado hermético, aislación térmica en paredes y techos, sistemas de calefacción más eficientes. El resultado es un menor consumo de gas y electricidad mes a mes.

En un departamento antiguo sin aislación adecuada, el gasto en calefacción puede ser hasta 40% mayor que en una unidad moderna bien construida. En un horizonte de 10 años, ese ahorro puede representar varios miles de dólares.

Expensas: la diferencia de mantenimiento

Un edificio nuevo tiene todos sus sistemas mecánicos, estructurales y eléctricos en condiciones óptimas. Eso se traduce en menores gastos de mantenimiento durante los primeros años de vida del edificio. Con el tiempo, todos los edificios requieren mantenimiento, pero la curva de gastos de un edificio nuevo empieza significativamente más baja.

Refacciones: el costo invisible del usado

La gran mayoría de los departamentos usados requieren algún nivel de inversión para quedar en condiciones óptimas: baño, cocina, pisos, pintura, instalación eléctrica. Estos costos raramente se reflejan completamente en el precio de venta y terminan cayendo sobre el comprador después de la operación.

Un departamento usado que parece barato puede requerir $10.000 o $20.000 dólares de refacciones para quedar en condiciones similares a uno a estrenar. Ese costo, sumado al precio de compra, puede igualar o superar al de la unidad nueva.

Valor de reventa: el activo que más dura

Los departamentos a estrenar mantienen mejor su valor de reventa en el tiempo. Una unidad nueva de hoy será un departamento “relativamente nuevo” en 5 años, mientras que un usado de hoy será un departamento más viejo y más caro de mantener. Esa diferencia de posicionamiento en el mercado de reventa impacta en el precio que podés obtener al momento de vender.

En Interwin comercializamos departamentos a estrenar que combinan eficiencia, calidad constructiva y ubicación estratégica. Consultá con nuestros asesores para comparar opciones.

Tres de los barrios más buscados de Buenos Aires para comprar e invertir. Tres perfiles distintos, tres lógicas de mercado diferentes. Si estás evaluando dónde comprar tu próximo departamento a estrenar, esta comparativa te va a ayudar a entender las diferencias y elegir con criterio.

Palermo: el barrio más activo y más caro del norte

Palermo tiene el precio más alto entre los tres: según el Index Zonaprop de junio 2026, el metro cuadrado promedio en Palermo supera los USD 3.420. Es el barrio con mayor cantidad de proyectos en pozo activos, la mayor densidad de servicios y restaurantes, y la demanda de alquiler más alta de CABA.

Su ventaja principal es la liquidez: en Palermo todo se alquila rápido, todo se vende, y el mercado es el más transparente y activo de la ciudad. Su desventaja: precisamente el precio. El punto de entrada alto reduce el retorno relativo y requiere mayor capital inicial.

Ideal para: inversores con capital disponible que priorizan liquidez y demanda sostenida.

Belgrano: el clásico que no pierde valor

Belgrano combina perfil residencial, excelente conectividad (subte D, tren Mitre, Metrobus) y una oferta diversa de propiedades. Con un precio promedio de USD 2.804/m², es más accesible que Palermo pero mantiene toda la demanda del corredor norte.

Belgrano tiene algo que Palermo no siempre puede ofrecer: tranquilidad. Sectores como Belgrano R y Belgrano Chico son de los más cotizados de CABA por su calidad residencial. Para familias y compradores que buscan vivienda propia de largo plazo, Belgrano es frecuentemente la primera elección.

Ideal para: compradores de vivienda propia y para inversores que priorizan estabilidad sobre máxima rentabilidad.

Caballito: el equilibrio para el inversor racional

Caballito es la opción de mejor relación precio-conectividad de los tres. Con subtes A, B y E, es uno de los barrios mejor conectados de CABA. Su precio por metro cuadrado es significativamente menor al de Palermo y Belgrano, lo que genera un retorno de alquiler proporcionalmente mayor.

Su perfil es más familiar y menos cosmopolita que Palermo, pero eso no lo hace menos demandado: la base de inquilinos en Caballito es sólida, diversa y estable. Para el inversor que busca rentabilidad de alquiler sobre valorización de capital, Caballito ofrece hoy uno de los mejores perfiles del mercado porteño.

Ideal para: inversores con presupuesto más ajustado que priorizan rentabilidad de alquiler.

¿Cuál elegir?

Si maximizar liquidez y demanda es tu prioridad: Palermo. Si buscás calidad residencial y estabilidad de largo plazo: Belgrano. Si buscás mejor rentabilidad relativa con menor capital inicial: Caballito.

En Interwin tenemos proyectos en los tres barrios y en otras zonas del corredor norte. Consultá con nuestro equipo para encontrar la opción que mejor se adapta a tu perfil.

El precio de lista del departamento es solo el comienzo. Al comprar un departamento a estrenar en Buenos Aires, hay una serie de costos adicionales que pueden sumar entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad. Conocerlos de antemano evita sorpresas y permite hacer un análisis financiero correcto.

1. Honorarios inmobiliarios

La comisión inmobiliaria en las operaciones de compraventa en CABA es generalmente del 3% + IVA sobre el precio de venta, aunque puede variar según la operación. En proyectos en pozo, muchas veces la comisión está incluida en el precio o es asumida por el desarrollador.

2. Gastos de escritura

Al momento de escriturar, el comprador debe afrontar: sellado o impuesto de sellos (1.5% del valor escriturado en CABA), honorarios notariales (aproximadamente 1% del valor), y aporte al Fondo Notarial. En total, los gastos de escritura representan entre el 2% y el 3.5% del valor de la operación.

3. Costo de posesión

Entre la entrega de la unidad y la escritura puede pasar tiempo —a veces varios meses. Durante ese período el comprador paga expensas y servicios sin poder escriturar. Es importante considerar este costo en el flujo de pagos total.

4. ITI o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles

Para personas físicas que no reemplazan vivienda única, la venta futura del inmueble puede estar sujeta al Impuesto a la Ganancia por la Transferencia de Inmuebles (ITI) o al impuesto a las ganancias, dependiendo del momento de adquisición y la normativa vigente. Consultá con un contador antes de estructurar la inversión.

5. Equipamiento y refacciones

Los departamentos a estrenar se entregan generalmente con las terminaciones acordadas en el boleto pero sin muebles, electrodomésticos ni cortinas. Si la unidad va a alquilarse amueblada, este costo puede ser significativo. Si va a usarse como vivienda propia, igual requiere inversión inicial.

6. ABL y contribuciones

Desde que tomás posesión, sos responsable del ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) municipal. En departamentos a estrenar, el valor catastral suele ser bajo en los primeros años, lo que mantiene el ABL en niveles moderados.

¿Cuánto suman todos estos costos?

En una compra típica de un departamento de USD 130.000 (2 ambientes promedio según Zonaprop junio 2026), los costos adicionales pueden sumar entre USD 6.500 y USD 10.000. Es decir, hay que tener disponible entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad por encima del precio de compra.

En Interwin asesoramos a nuestros clientes en todos los aspectos de la operación, incluyendo la planificación financiera integral de la compra.

Antes de comprar un departamento como inversión, es fundamental entender cómo se calcula la rentabilidad real. No alcanza con mirar el alquiler mensual: hay que considerar el precio de compra, los costos asociados, los períodos de vacancia y el potencial de valorización del activo. Te explicamos el método completo.

Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta

La rentabilidad bruta es la más simple: divide el ingreso anual de alquiler por el precio de compra. Según el Index Zonaprop de junio 2026, la rentabilidad bruta promedio en CABA es del 5.89% anual, con 17 años necesarios para recuperar la inversión.

Pero la rentabilidad neta es la que realmente importa para tomar decisiones. Para calcularla hay que descontar: expensas del período de vacancia, impuestos (ABL, ganancias si corresponde), honorarios de administración (generalmente 8-10% del alquiler), costos de mantenimiento y refacciones, y períodos sin inquilino.

En la práctica, la rentabilidad neta suele ser entre 1.5 y 2.5 puntos porcentuales menor a la bruta. Con los números actuales del mercado, una rentabilidad neta del 3.5% al 4.5% en zonas de alta demanda es un resultado razonable.

Valorización del capital: el segundo componente del retorno

La rentabilidad inmobiliaria no se agota en el alquiler. La valorización del capital —cuánto sube el precio del departamento en el tiempo— es el segundo componente del retorno total y, en muchos casos, el más importante.

Históricamente, los departamentos en zonas consolidadas de CABA mantuvieron su valor en dólares en el largo plazo, con ciclos de suba y baja. En el contexto actual, con precios 12% por debajo del máximo histórico y costos de construcción en alza, el potencial de valorización futura es un argumento adicional para el inversor.

¿Qué zona ofrece mejor rentabilidad hoy?

Según Zonaprop, las zonas con mayor rentabilidad bruta de alquiler en CABA son el Sur (9.7%), Sur Este (7.0%) y Macrocentro (6.6%). El Corredor Norte —Belgrano, Núñez, Palermo— tiene menor rentabilidad de alquiler (5.0% bruto) pero mayor potencial de valorización y mayor demanda de inquilinos premium.

La elección entre alta renta y alta valorización depende de tu horizonte de inversión y necesidades de flujo de caja.

El análisis completo antes de comprar

Un análisis correcto debería incluir: precio de compra + costos de adquisición, proyección de ingreso neto de alquiler en distintos escenarios, estimación de valorización conservadora y optimista, y comparación con otras alternativas de inversión disponibles.

En Interwin podés consultar con nuestros asesores para analizar la rentabilidad esperada de proyectos específicos y comparar opciones según tu perfil.

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Cuando decidís comprar un departamento nuevo en Buenos Aires, una de las primeras preguntas es si conviene entrar en pozo —antes de que empiece la construcción— o esperar a que el edificio esté terminado. No hay una respuesta única: depende de tu objetivo, tu tolerancia al riesgo y tus tiempos. En esta nota comparamos ambas opciones con criterios concretos.

El precio: la diferencia más evidente

Comprar en pozo es más barato. En general, la diferencia entre el precio de una unidad en etapa de pozo y el precio de la misma unidad terminada es de entre un 20% y un 35%, dependiendo del proyecto, la zona y el desarrollador. Esa diferencia es la principal motivación para quienes entran temprano.

El tiempo de espera: el costo invisible del pozo

La contrapartida del precio más bajo es la espera. Un proyecto en pozo tarda en general entre 24 y 36 meses en entregarse. Durante ese tiempo el capital está inmovilizado en cuotas, no podés usar ni alquilar la unidad y estás expuesto a la evolución del mercado y del desarrollador.

Para quien necesita mudarse pronto, tiene compromisos de alquiler que quiere reemplazar o necesita generar renta de inmediato, la unidad terminada es la mejor opción incluso a mayor precio.

El riesgo: diferente naturaleza, diferente magnitud

El pozo concentra más riesgo constructivo: demoras, cambios de calidad, problemas del desarrollador. Estos riesgos se mitigan eligiendo desarrolladores con trayectoria comprobada y proyectos con estructura de fideicomiso. La unidad terminada tiene menor riesgo constructivo pero mayor riesgo de precio: pagás el valor máximo del ciclo.

La rentabilidad: el pozo gana en valorización

Para el inversor, el pozo suele ofrecer mejor rentabilidad total por la combinación de precio de entrada más bajo más valorización durante la obra. Si comprás bien y el proyecto se entrega en tiempo y forma, la diferencia entre precio de compra y precio de mercado al momento de la entrega puede ser significativa.

La unidad terminada ofrece menor potencial de valorización pero permite generar renta inmediata, lo que puede compensar la diferencia de precio en un horizonte de mediano plazo.

¿Cuál conviene según tu perfil?

• Inversor con horizonte de 2-3 años y tolerancia al riesgo: el pozo con un desarrollador sólido
• Comprador que necesita mudarse o alquilar rápido: unidad terminada o en etapa final de obra
• Inversor conservador que prioriza certeza sobre rentabilidad: obra terminada
• Comprador de primera vivienda con tiempo por delante: el pozo puede ser la mejor manera de acceder al mercado con menor capital inicial

En Interwin tenemos opciones en distintas etapas de obra. Consultá con nuestro equipo para analizar cuál se adapta mejor a tu situación.

Invertir en un departamento en pozo en Buenos Aires puede ser una de las decisiones financieras más inteligentes si se hace con información y criterio. También puede ser una experiencia frustrante si se avanza sin entender los riesgos, los costos reales y los factores que determinan el éxito de la inversión. Esta guía resume lo más importante para empezar bien.

¿Por qué sigue siendo atractivo invertir en pozo en 2026?

Tres factores hacen que la compra en pozo siga siendo relevante en el mercado actual. Primero, el precio de entrada más bajo: una unidad en pozo cuesta entre un 20% y un 35% menos que la misma unidad terminada. Segundo, el potencial de valorización: a medida que la obra avanza, el valor sube. Tercero, la financiación en cuotas: poder pagar durante la construcción reduce la necesidad de disponer del capital total al inicio.

A esto se suma el contexto actual: según el Index Zonaprop de junio 2026, el costo de construcción medido en dólares acumula un aumento del 136% desde octubre de 2023. Eso presiona los precios de las unidades nuevas hacia arriba, lo que favorece a quienes ya compraron en etapas tempranas.

Cómo validar al desarrollador: el paso más importante

El factor más crítico en una compra en pozo es la calidad del desarrollador. Un proyecto mal ejecutado o un desarrollador en problemas financieros puede resultar en demoras, cambios de calidad o peor. Antes de comprometerte, investigá: proyectos anteriores entregados, cumplimiento de plazos histórico, reputación en el mercado, solidez financiera y estructura legal del proyecto.

Estructura legal: fideicomiso al costo vs. contrato directo

Los emprendimientos en pozo en Argentina se estructuran principalmente de dos maneras. El fideicomiso al costo separa los fondos del comprador del patrimonio del desarrollador: el dinero va a un fideicomiso que administra la construcción, lo que ofrece mayor transparencia y protección. El contrato directo con la desarrolladora es más simple pero concentra más riesgo en la solidez de la empresa. Preguntá siempre cuál es la estructura antes de firmar.

Los costos que no siempre se calculan

El precio de compra es solo una parte del costo total de la inversión. Hay que sumar: honorarios inmobiliarios, gastos de escritura (aproximadamente 1.5% a 2% del valor), sellados e impuestos, costo de posesión (expensas y servicios desde la entrega hasta la escritura), y eventualmente, el costo de equipar la unidad para alquilar. Proyectá todos estos costos antes de calcular la rentabilidad esperada.

Estrategia de salida: definila antes de comprar

¿Vas a alquilar la unidad? ¿La vas a vender antes o después de la entrega? ¿La vas a usar? Definir la estrategia de salida antes de comprar cambia todo: el tipo de unidad que conviene, la zona, el tamaño y el esquema de financiación óptimo.

Para alquiler tradicional: priorizá unidades de 1 o 2 ambientes en zonas con alta demanda de alquiler (Palermo, Belgrano, Núñez). Para reventa: buscá desarrolladores con historial de entrega y zonas con buena liquidez. Para vivienda propia: el análisis cambia completamente hacia calidad de vida y conectividad.

El momento del mercado en 2026

Los precios de los departamentos en CABA se mantienen 12% por debajo del máximo histórico según Zonaprop, mientras que el costo de construcción sube. Esa brecha entre precio de mercado y costo de reposición es la señal que los inversores experimentados interpretan como una oportunidad. Cuanto más tarde en cerrarse esa brecha, mayor será la presión alcista sobre los precios finales.

En Interwin comercializamos emprendimientos en pozo en las principales zonas de Buenos Aires. Consultá con nuestro equipo para encontrar la opción que mejor se adapta a tu perfil de inversión.

No todas las zonas de Buenos Aires son iguales a la hora de comprar un departamento a estrenar. Algunas combinan alta demanda, infraestructura consolidada, buena conectividad y proyectos de calidad que mantienen su valor en el tiempo. Estas son las zonas que los compradores e inversores más sofisticados del mercado priorizan hoy.

Belgrano: clásico que no pierde vigencia

Belgrano sigue siendo una de las zonas más buscadas del corredor norte. Su combinación de subte (línea D), tren Mitre, Metrobus y acceso rápido a Libertador lo convierte en una de las zonas mejor conectadas de CABA. El precio medio del m² en Belgrano supera los USD 2.800, con proyectos premium en zonas como Belgrano R y Belgrano Chico que alcanzan valores más altos. La demanda de alquiler es constante, lo que lo hace ideal tanto para vivienda propia como para inversión.

Núñez: el corredor norte en expansión

Núñez se consolidó en los últimos años como una de las zonas con mayor crecimiento inmobiliario de CABA. Con un precio medio que supera los USD 3.382/m² según el Index Zonaprop de junio 2026 —convirtiéndolo en uno de los barrios más caros de la ciudad—, Núñez combina perfil residencial, tranquilidad, cercanía al río y una oferta creciente de emprendimientos modernos. Ideal para familias y compradores que buscan calidad de vida sin salir de la ciudad.

Palermo: la zona más activa del mercado

Palermo concentra la mayor cantidad de proyectos en pozo y a estrenar de CABA. Su perfil cosmopolita, la densidad de servicios, restaurantes, universidades y espacios verdes lo convierte en la primera opción para jóvenes profesionales y para el alquiler premium. Con un precio medio de USD 3.420/m², es también uno de los más caros. Su ventaja: la liquidez. Las propiedades en Palermo se alquilan y se venden rápido.

Caballito: el equilibrio entre precio y calidad de vida

Para quienes buscan una zona residencial con muy buena conectividad a precio más accesible, Caballito es una de las mejores opciones. Con subte líneas A, B y E, Caballito ofrece acceso directo al microcentro y a otras zonas clave de la ciudad. El precio del m² es significativamente menor al del corredor norte, lo que lo convierte en una zona con buen potencial para quienes tienen un presupuesto más ajustado sin resignar calidad de vida.

Villa Urquiza: la zona emergente consolidada

Villa Urquiza experimentó en los últimos años un fuerte proceso de densificación y desarrollo inmobiliario. Su perfil residencial, calles arboladas y cercanía a avenidas con buena oferta comercial y gastronómica la convirtieron en destino preferido de familias jóvenes. Precio más accesible que el corredor norte clásico y buen potencial de valorización.

¿Cómo elegir la zona correcta?

La zona ideal depende de tu objetivo. Para vivienda propia, el factor clave es la calidad de vida cotidiana: conectividad, servicios, tranquilidad. Para inversión, la demanda de alquiler y el potencial de valorización son los indicadores más importantes.

En Interwin tenemos proyectos en las principales zonas del corredor norte y del resto de CABA. Consultá con nuestro equipo para encontrar la opción que mejor se adapta a tus objetivos.

Una de las decisiones más importantes al comprar un departamento a estrenar es en qué etapa de la obra entrás. No es lo mismo comprar cuando el edificio es apenas un proyecto en papel que cuando ya está terminado esperando escritura. Cada etapa tiene su propio precio, sus tiempos de espera y su nivel de riesgo. Te explicamos las diferencias.

Etapa 1: el pozo

Es la etapa más temprana: el proyecto existe en planos y permisos, pero la construcción no comenzó o está en sus primeros pasos (excavación, fundaciones). Es el momento de menor precio y mayor riesgo.

Las ventajas son el precio más bajo del ciclo, mayor posibilidad de elegir unidad (piso, orientación, distribución), acceso a financiación en cuotas durante toda la obra y mayor potencial de valorización entre compra y entrega.

Los riesgos son el plazo de espera más largo (24 a 36 meses en general), mayor incertidumbre sobre el producto final y mayor dependencia de la solidez del desarrollador.

Etapa 2: en construcción

El edificio ya está en marcha. Podés ver el avance físico, validar la calidad constructiva y entender mejor cómo quedarán los espacios. El precio ya subió respecto al pozo, pero todavía hay margen de valorización hasta la entrega.

Es una etapa de equilibrio: el riesgo constructivo está más acotado (el proyecto ya demostró que avanza) y todavía hay tiempo de financiación en cuotas. Es la etapa más elegida por inversores que buscan combinar seguridad con potencial de ganancia.

Etapa 3: obra terminada o a días de la entrega

El edificio está listo o casi. Podés ver la unidad terminada, verificar las terminaciones y saber exactamente qué estás comprando. El precio es el más alto del ciclo, pero también es el que ofrece mayor certeza y liquidez inmediata.

Para quienes necesitan mudarse pronto o quieren comenzar a alquilar rápidamente, esta etapa es la más conveniente. No hay plazo de espera ni incertidumbre constructiva.

Etapa 4: entrega inmediata

El edificio está terminado, aprobado y listo para escriturar. Es la opción más parecida a comprar una propiedad usada en términos de disponibilidad, pero con las ventajas del departamento a estrenar: materiales nuevos, garantía, amenities modernos.

En algunos casos es posible encontrar unidades de entrega inmediata con precios competitivos cuando los desarrolladores necesitan liquidar el último stock de un proyecto terminado.

¿Cuál etapa conviene según tu objetivo?

Si buscás mayor rentabilidad: el pozo o etapa temprana de construcción. Si buscás equilibrio riesgo-precio: obra avanzada. Si buscás certeza y disponibilidad inmediata: obra terminada o entrega inmediata.

En Interwin tenemos proyectos en todas las etapas. Consultá con nuestro equipo para encontrar la opción que mejor se adapta a tus tiempos y objetivos.

En el mercado inmobiliario de Buenos Aires existe una diferencia de precio consistente entre los departamentos a estrenar y los usados. Según datos de Zonaprop, esa brecha se ubica actualmente en torno al 29%: un departamento nuevo cuesta, en promedio, casi un tercio más que uno usado de características similares en la misma zona.

¿Qué justifica esa diferencia? ¿Vale la pena pagar más por un departamento a estrenar? En esta nota analizamos los factores que explican la brecha y cuándo conviene cada opción.

¿Qué incluye el precio del departamento a estrenar que no tiene el usado?

La brecha de precio no es arbitraria: refleja diferencias concretas entre los dos productos. Los departamentos a estrenar incorporan:

• Diseño moderno y distribución eficiente: plantas más funcionales, ambientes integrados, mayor aprovechamiento del espacio
• Materiales de primera calidad: sin desgaste ni necesidad de refacciones inmediatas
• Eficiencia energética: carpinterías con doble vidriado hermético, aislación térmica, sistemas de bajo consumo
• Amenities: gimnasio, SUM, coworking, rooftop — en general ausentes o deteriorados en edificios antiguos
• Tecnología: tableros eléctricos modernos, preinstalaciones de gas y aire, conectividad
• Garantía de obra: el comprador recibe una unidad sin historial de uso ni problemas previos

El costo de mantenimiento: una diferencia que se acumula

Un departamento usado frecuentemente requiere inversión en refacciones: baño, cocina, pisos, pintura, instalaciones eléctricas. Esos costos no siempre se reflejan en el precio de compra pero aparecen después. Un departamento a estrenar, en cambio, no requiere inversión adicional en el corto plazo, lo que reduce el costo real de adquisición efectiva.

Expensas: otra variable clave

Los edificios nuevos suelen tener expensas más bajas en términos proporcionales durante los primeros años, ya que los sistemas mecánicos, ascensores y estructuras están en condiciones óptimas. Con el tiempo, el mantenimiento de los amenities puede elevar las expensas, pero en edificios bien administrados ese costo se compensa con la calidad de vida que ofrecen.

¿Cuándo conviene el departamento usado?

El usado tiene sus propias ventajas: disponibilidad inmediata, precio más bajo, ambientes más amplios en muchos casos (los departamentos antiguos suelen tener más metros por el mismo precio), y ubicaciones en zonas consolidadas con buena conectividad. Para quien busca entrar rápido al mercado o no necesita los amenities modernos, el usado puede ser la mejor opción.

¿La brecha del 29% se sostiene en el tiempo?

Históricamente, los departamentos a estrenar mantienen mejor su valor de reventa. Esto se debe a que la demanda de propiedades nuevas es estructuralmente alta en Buenos Aires, y a que las unidades usadas van incorporando el deterioro natural del tiempo. Para el inversor que piensa en reventa, el departamento a estrenar suele ofrecer mayor liquidez y mejor precio relativo al momento de salir.

Si estás evaluando entre ambas opciones, en Interwin podés consultar con nuestros asesores y comparar proyectos a estrenar disponibles en las zonas de tu interés.