El precio de lista del departamento es solo el comienzo. Al comprar un departamento a estrenar en Buenos Aires, hay una serie de costos adicionales que pueden sumar entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad. Conocerlos de antemano evita sorpresas y permite hacer un análisis financiero correcto.
1. Honorarios inmobiliarios
La comisión inmobiliaria en las operaciones de compraventa en CABA es generalmente del 3% + IVA sobre el precio de venta, aunque puede variar según la operación. En proyectos en pozo, muchas veces la comisión está incluida en el precio o es asumida por el desarrollador.
2. Gastos de escritura
Al momento de escriturar, el comprador debe afrontar: sellado o impuesto de sellos (1.5% del valor escriturado en CABA), honorarios notariales (aproximadamente 1% del valor), y aporte al Fondo Notarial. En total, los gastos de escritura representan entre el 2% y el 3.5% del valor de la operación.
3. Costo de posesión
Entre la entrega de la unidad y la escritura puede pasar tiempo —a veces varios meses. Durante ese período el comprador paga expensas y servicios sin poder escriturar. Es importante considerar este costo en el flujo de pagos total.
4. ITI o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles
Para personas físicas que no reemplazan vivienda única, la venta futura del inmueble puede estar sujeta al Impuesto a la Ganancia por la Transferencia de Inmuebles (ITI) o al impuesto a las ganancias, dependiendo del momento de adquisición y la normativa vigente. Consultá con un contador antes de estructurar la inversión.
5. Equipamiento y refacciones
Los departamentos a estrenar se entregan generalmente con las terminaciones acordadas en el boleto pero sin muebles, electrodomésticos ni cortinas. Si la unidad va a alquilarse amueblada, este costo puede ser significativo. Si va a usarse como vivienda propia, igual requiere inversión inicial.
6. ABL y contribuciones
Desde que tomás posesión, sos responsable del ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) municipal. En departamentos a estrenar, el valor catastral suele ser bajo en los primeros años, lo que mantiene el ABL en niveles moderados.
¿Cuánto suman todos estos costos?
En una compra típica de un departamento de USD 130.000 (2 ambientes promedio según Zonaprop junio 2026), los costos adicionales pueden sumar entre USD 6.500 y USD 10.000. Es decir, hay que tener disponible entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad por encima del precio de compra.
En Interwin asesoramos a nuestros clientes en todos los aspectos de la operación, incluyendo la planificación financiera integral de la compra.
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