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Las Cañitas vive uno de sus momentos de mayor actividad constructiva. Según el 22° relevamiento anual de Reporte Inmobiliario, publicado en julio de 2026 y citado por iProfesional, el barrio concentra actualmente 34 emprendimientos en construcción, con casi la mitad (15 de 34) que acaban de iniciar obra. La superficie total en desarrollo alcanza los 120.394 m².

El valor promedio del metro cuadrado a estrenar en Las Cañitas se ubica en USD 4.474/m², con una suba interanual del 2,85%. Aunque todavía se encuentra por debajo del récord histórico de USD 4.897/m² registrado en 2019, el barrio mantiene uno de los precios más altos del corredor norte.

Maior Polo: el proyecto que comercializa Interwin

Entre los proyectos en desarrollo en Las Cañitas, Interwin comercializa Maior Polo, un edificio boutique ubicado en Matienzo, entre Soldado de la Independencia y Arce. El proyecto consta de 9 pisos con unidades de 1 y 2 ambientes, todas al frente, con balcón y balcones aterrazados en los pisos altos.

Los valores de lanzamiento van desde USD 3.500 a USD 3.900/m² según piso y tipología. María Gabriela Besuzzo, gerente de Obras y Emprendimientos de Interwin, destaca que se trata de “un valor de entrada muy competitivo si se tiene en cuenta que el promedio de la zona a estrenar oscila en torno a los USD 4.500/m²”.

El esquema de financiación permite ingresar con un pago inicial del 50% en dólares, con el saldo en cuotas hasta la posesión, en dos alternativas: en pesos ajustados por el índice CAC, o en dólares.

Un mercado activo pero selectivo

El dinamismo de Las Cañitas convive con una mayor selectividad del comprador. Los proyectos con mejor ubicación, calidad y propuesta de valor son los que continúan captando demanda activamente, mientras que aquellos con precios por encima de lo que el mercado convalida enfrentan mayores dificultades para cerrar operaciones.

Un dato relevante que emerge del relevamiento: la brecha entre el valor del metro cuadrado en pozo y el de una unidad usada se redujo al mínimo. Los precios de lanzamiento de proyectos en construcción se acercan e incluso igualan a los de departamentos a estrenar, lo que cambia la lógica del inversor que históricamente compraba en pozo para capturar valorización durante la obra.

El contexto del barrio

Las Cañitas opera en un rango de precios que va desde USD 3.868/m² hasta USD 10.992/m² según ubicación y calidad del proyecto. Las cocheras en la zona cotizan entre USD 35.000 y USD 45.000. La financiación se concentra en obras en pozo con anticipo del 30% en dólares y saldo ajustado por CAC.

El barrio sigue siendo uno de los más demandados de la Ciudad, tanto para vivienda propia como para inversión orientada a la renta, gracias a su combinación de escala residencial, espacios verdes, conectividad y calidad de vida.

Para conocer más sobre Maior Polo y los proyectos disponibles en Las Cañitas y el corredor norte, consultá con el equipo de Interwin.

Fuente: iProfesional, sección Real Estate, 4 de julio de 2026. Nota: “Las Cañitas vive un boom inédito: los proyectos inmobiliarios que cambiarán el barrio para siempre”, por Leila Ganem. Datos: 22° relevamiento anual de Reporte Inmobiliario.

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Palermo Zoo es uno de los submercados residenciales más consolidados y de mayor valor de la Ciudad de Buenos Aires. Así lo confirma un extenso relevamiento publicado por la revista ARQ de Clarín en su edición de agosto de 2026, donde referentes del sector inmobiliario —entre ellos la comercializadora Interwin— analizan en profundidad las características, la demanda y los precios de esta microzona premium del corredor norte porteño.

El “cuadrado mágico” del corredor norte

Palermo Zoo se denomina “cuadrado mágico” porque concentra numerosos espacios verdes. Delimitado por Avenida del Libertador, Plaza Alemania, los Bosques de Palermo, el Ecoparque y el Jardín Botánico, garantiza vistas únicas al verde y cortinas clave con Las Heras y Santa Fe.

Arquitectónicamente, los clásicos edificios de ladrillo a estilo francés conviven con perfiles vidriadas y proyectos contemporáneos premium que respetan la escala del entorno, en un proceso que se aceleró en los últimos años. Su fortaleza está en la combinación de espacios verdes, arquitectura de categoría, mezcla de lo patrimonial con lo moderno y una ubicación centralizada con proximidad a muchas amenities y seguridad.

Los precios: entre los más altos de CABA

El precio del metro cuadrado en Palermo Zoo ronda los USD 4.800, siendo una de las zonas más demandadas y que mantiene su atractivo con el paso del tiempo. En departamentos a estrenar, el precio del m² alcanza los USD 5.000 como promedio máximo de Palermo, aunque existen opciones según la etapa de obra que pueden arrancar desde USD 4.000, llegando en productos premium hasta USD 6.000/m² —nivel comparable a Puerto Madero.

La mayoría de los emprendimientos ofrece algún esquema de financiación durante la obra. Lo más habitual es un anticipo de entre el 30% y el 40%, con saldo financiado en cuotas ajustadas por el índice CAC. En algunos casos también se aceptan propiedades en parte de pago o se arman planes a medida según el perfil del comprador.

La voz de Interwin sobre el mercado

María Gabriela Besuzzo, gerenta de Obras y Emprendimientos de Interwin, destaca que “la demanda de unidades pequeñas es de inversores y de compradores jóvenes, que las usan también como pied-à-terre, para renta tradicional o temporaria, con buena salida en alquiler por día —entre USD 80 y USD 100 según la temporada—”.

Las unidades grandes, por su parte, se siguen eligiendo para vivienda permanente. Ofrecen buenas rentas y son demandadas también por la gran cantidad de embajadas cercanas a la zona.

15 emprendimientos activos en la zona

Actualmente hay alrededor de 15 emprendimientos entre desarrollos de pozo, en construcción y a estrenar en Palermo Zoo. Es una zona que siempre fue muy familiar, con departamentos de tipologías grandes, de tres y cuatro dormitorios, de 150 a 200m².

En los últimos años también se empezaron a desarrollar proyectos con tipologías más chicas, de uno a dos ambientes, para un público más joven. A ese perfil joven se suman personas mayores, solas o en pareja, que buscan achicar de un departamento de 400m² a otro más pequeño pero moderno y con amenities. El público es bastante diverso pero mantiene un común denominador: es perfil ABC1.

Un dato nuevo: oficinas en la zona

Un dato novedoso que emerge del artículo es que están empezando a desarrollarse oficinas en Las Heras, Coronel Díaz y República Árabe Siria. Según el CEO de Remax, esto genera buenas opciones para quien vive en la zona: las unidades se han vendido hasta USD 6.000/m², ya que las construcciones son edificios protegidos o edificios de departamentos, lo que hace escasos los desarrollos.

Por qué sigue siendo una apuesta sólida

Palermo Zoo concentra una demanda sostenida de usuarios finales como de inversores patrimoniales, impulsada por la calidad de su entorno urbano y la escasez de productos. La oferta es naturalmente acotada debido al alto grado de consolidación y a la limitada disponibilidad de terrenos aptos para nuevos desarrollos.

Cuando el precio acompaña a la realidad, las operaciones vuelven a cerrarse en tiempos razonables. Es una zona que el mercado premia con mayor claridad las propiedades bien tasadas.

Para conocer los emprendimientos disponibles en Palermo Zoo y el corredor norte de Buenos Aires, consultá con el equipo de Interwin.

Fuente: Revista ARQ — Clarín, edición agosto 2026. Nota: “Palermo Zoo, uno de los barrios más codiciados de CABA”, por Liliana Carbello.

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Dos jornadas a puro movimiento, encuentros, oportunidades y miles de personas siendo parte de una edición inolvidable para el Real Estate argentino. El 12 y 13 de agosto de 2026, el Hilton Hotel de Buenos Aires fue el centro de la industria inmobiliaria más importante de Latinoamérica.

Desde Interwin tuvimos el orgullo de ser parte de una agenda que reunió a grandes referentes y profesionales del sector para compartir experiencias, tendencias y nuevas oportunidades.

Miguel Ludmer en el panel “El arte de vender con el contexto en contra”

Miguel Ludmer, Director de Interwin, participó del panel “El arte de vender con el contexto en contra”, junto a Germán Cifra, Mariano Barloqui, Manuel Valdés y Daniel Salaya Romera, con la moderación de Mario Gómez.

Una charla a sala llena donde se compartieron estrategias de venta inteligente con valor agregado, técnicas para desenvolverse en entornos adversos y el poder de combinar empatía, tecnología e inteligencia artificial para generar valor, potenciar las ventas y adaptarse a un mercado en constante transformación.

Una convocatoria que marcó la diferencia

Ideas, análisis, experiencias y una convocatoria que volvió a demostrar la fuerza de una industria que no para de evolucionar. La Expo Real Estate Argentina 2026 reunió más de 90 speakers nacionales e internacionales, 150 stands con opciones de inversión y un auditorio para más de 1.000 personas.

Una gran oportunidad para encontrarnos, intercambiar miradas y seguir pensando juntos el presente y el futuro del Real Estate.

Gracias a todos los que fueron parte de Expo Real Estate Argentina 2026.

Seguimos creando oportunidades. Seguimos haciendo Real Estate.

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En un mercado donde los departamentos dominan la oferta y la demanda, hay una tipología que viene ganando terreno con fuerza: el PH. Según el Informe de Demanda AMBA del primer trimestre de 2026 elaborado por Zonaprop, los PHs son la propiedad con mayor presión de demanda en todas las zonas del Área Metropolitana de Buenos Aires, con el doble de consultas por aviso respecto al departamento promedio.

¿Qué está detrás de este fenómeno? Una combinación de escasez estructural, cambio de preferencias del comprador y una relación precio-calidad que pocos productos inmobiliarios pueden igualar hoy.

Los números que explican el fenómeno

El informe de demanda de Zonaprop —que mide los contactos generados por aviso de venta en el portal para el AMBA— muestra datos contundentes sobre la popularidad de los PHs:

• En CABA, un aviso de PH recibe 60% más demanda que el aviso medio de departamento
• En GBA Norte, esa diferencia sube al 71% más
• En GBA Oeste y Sur, los PHs reciben 25% más demanda que los departamentos

Al mismo tiempo, el informe también destaca que la demanda de monoambientes cayó a mínimos históricos, ubicándose en apenas el 7.5% de las búsquedas totales de compra en el primer trimestre de 2026. Los compradores priorizan cada vez más el espacio, la funcionalidad y la posibilidad de proyectar una vivienda para el mediano plazo.

¿Qué es un PH y por qué genera tanta demanda?

El PH —abreviatura de “Propiedad Horizontal”— es una tipología urbana única de Buenos Aires. Surgió a partir de la Ley de Propiedad Horizontal de 1948, que permitió subdividir las antiguas “casas chorizo” en unidades independientes. El resultado es una vivienda que combina características de departamento y casa: techo propio o semiprivado, patio o terraza, altura libre y, en general, expensas bajas o inexistentes.

Lo que durante décadas fue una rareza del tejido urbano porteño se convirtió, especialmente tras la pandemia, en uno de los productos más codiciados del mercado. Según Leandro Molina, Country Manager de Zonaprop, “son propiedades que, a diferencia de los departamentos, muchas veces cuentan con espacios libres más amplios como terrazas o jardines. Los PHs son grandes opciones para quienes buscan independencia pero disponen de presupuestos más acotados”.

El precio: la ventaja estructural del PH

Uno de los factores más relevantes es la diferencia de precio respecto a los departamentos. Según Zonaprop, el precio medio de los PHs en CABA es de USD 1.768 por metro cuadrado, 22% por debajo del precio medio de los departamentos en la Ciudad.

Eso significa que por el mismo presupuesto que alcanza para un departamento de 2 ambientes en muchos barrios, es posible acceder a un PH con patio o terraza en zonas que están en plena valorización. Esa ecuación atrae tanto al comprador que busca vivienda propia como al inversor que detecta oportunidades con potencial de apreciación.

La escasez que multiplica el valor

A diferencia de los departamentos, los PHs no se construyen. Son un producto de stock fijo: lo que existe hoy es lo que hay, y a medida que se deterioran o se reconvierten en otras tipologías, la oferta se reduce. Esa escasez estructural es la que genera la alta presión de demanda que muestran los datos de Zonaprop.

“Cuando aparece un PH bien resuelto en buen barrio, se absorbe rápido. Y como no se construyen PHs nuevos, esa escasez es estructural, no pasajera”, señalan desde el mercado. Para el inversor, esto implica que el diferencial de precio actual respecto a los departamentos podría achicarse en los próximos años a medida que la demanda siga creciendo y la oferta se mantenga estática.

¿En qué barrios se concentra la oferta y la demanda?

Los barrios con mayor presión de demanda de compra en CABA durante el primer trimestre de 2026 fueron Villa Pueyrredón y Santa Rita (índice 149), seguidos por Paternal (136), Parque Patricios (121) y Villa Urquiza (116). Varios de estos barrios también concentran buena oferta de PHs a precios competitivos.

En cuanto a la oferta de PHs para compra y alquiler, los barrios con mayor volumen son Palermo, Villa Urquiza y Caballito. Pero también hay zonas con menor demanda y mayor oferta que pueden representar oportunidades: Parque Chas, Coghlan, Villa Ortuzar, Paternal y Parque Patricios aparecen como zonas con PHs de alto potencial a precios más accesibles.

El comprador que elige PH

El perfil del comprador de PH también cambió. Ya no es solo el que busca “algo diferente”: en 2026, el PH es una elección estratégica. Familias jóvenes que priorizan el espacio sobre la ubicación premium, inversores que buscan menor punto de entrada con alto potencial de valorización y compradores que vienen de alquilar departamentos pequeños y quieren un salto cualitativo en su calidad de vida.

La recuperación de la demanda de compra —que según Zonaprop llegó al 45% del total de búsquedas en el primer trimestre de 2026, siete puntos más que el año anterior— está impulsando especialmente a esta tipología, cuya ecuación precio-espacio-expensas es difícil de igualar en el mercado porteño.

¿Conviene comprar un PH hoy?

Los datos sugieren que sí, especialmente para quien tiene un horizonte de mediano a largo plazo. La combinación de precio por debajo del mercado de departamentos, escasez estructural, alta demanda sostenida y una creciente valoración cultural del espacio propio configura un escenario favorable para esta tipología.

En Interwin podés consultar con nuestros asesores sobre las oportunidades disponibles en el mercado de PHs y propiedades con espacios propios en Buenos Aires.

Fuentes: Informe de Demanda AMBA Q1 2026 — Zonaprop; Informe de mercado PHs en AMBA — Zonaprop; Ambito Financiero, junio 2026.

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El mercado inmobiliario de la Ciudad de Buenos Aires viene consolidando una tendencia que pocos esperaban hace dos años: estabilidad sostenida en los valores de publicación. Tanto la oferta como los precios de los departamentos usados muestran escasas variaciones mes a mes, configurando un escenario que los analistas describen como de “piso firme” antes de un nuevo ciclo.

Según el relevamiento de Reporte Inmobiliario publicado el 5 de agosto de 2026, con 29.731 departamentos usados relevados en julio, la oferta y los precios de publicación volvieron a mostrar variaciones mínimas. Este dato, cruzado con el Index Zonaprop de junio 2026, construye un panorama claro del momento actual del mercado.

¿Qué significa que el mercado esté “estable”?

En el contexto inmobiliario argentino, la estabilidad de precios no es un fenómeno menor. Históricamente, el mercado porteño alternó entre ciclos de suba pronunciada —como entre 2016 y 2018, cuando el m² llegó a USD 2.800— y caídas significativas —como entre 2018 y 2021, cuando los precios retrocedieron más del 20% en dólares.

Que hoy el mercado muestre variaciones mínimas mes a mes durante varios trimestres consecutivos indica que el proceso de ajuste de precios post-pandemia habría llegado a su fin, y que el mercado estaría buscando un nuevo equilibrio antes de retomar la senda alcista.

Los números que confirman la tendencia

El precio medio de los departamentos en CABA se ubica en USD 2.467 por metro cuadrado según Zonaprop junio 2026, con una suba mensual de apenas 0.2%. En el primer semestre del año, el incremento acumulado fue de 0.7%, muy por debajo del ritmo de años anteriores.

Pero ese número hay que leerlo en perspectiva: el precio actual se mantiene 12% por debajo del máximo histórico de la serie (USD 2.800/m² en 2018). Lo que el mercado está mostrando no es inmovilidad, sino consolidación: los precios dejaron de bajar y comenzaron a moverse lateralmente, lo que históricamente precede a un ciclo de recuperación.

La oferta: un stock que no crece

Los 29.731 departamentos usados relevados por Reporte Inmobiliario en julio representan una oferta que se mantiene estable en términos absolutos. No hay un boom de propiedades saliendo al mercado, pero tampoco una escasez que presione los precios al alza de manera brusca.

Este equilibrio entre oferta y demanda es uno de los factores que explica la estabilidad de precios. Cuando la demanda supera a la oferta disponible en zonas específicas, los precios empiezan a moverse. Ese proceso ya se observa en algunos barrios del corredor norte, donde la absorción de unidades nuevas es mayor que la incorporación de oferta.

¿Qué barrios muestran mayor dinamismo?

La estabilidad general del mercado no implica uniformidad entre barrios. Dentro de esa tendencia estable, hay zonas que muestran mayor presión de demanda y precios en recuperación más activa:

• Saavedra: mayor suba interanual de CABA con +9.4% según Zonaprop junio 2026
• Parque Avellaneda: +9.1% interanual
• Villa Real: +7.4% interanual
• Núñez: uno de los barrios más caros con USD 3.382/m², reflejo de demanda sostenida

En el otro extremo, barrios como Constitución (-5.3%), San Nicolás (-4.7%) y Lugano (-3.7%) registran bajas interanuales, mostrando que la estabilidad general convive con dinámicas muy distintas según la zona.

El mercado de usados como termómetro del ciclo

El mercado de departamentos usados es el segmento más sensible a los cambios de ciclo, ya que refleja la decisión de propietarios reales de vender al precio que el mercado convalida. Que ese segmento muestre estabilidad sostenida con volumen de oferta estable es una señal positiva: no hay vendedores desesperados ni ajustes de precio compulsivos.

Para el comprador, este contexto ofrece una ventana interesante: todavía es posible negociar condiciones razonables antes de que la recuperación de precios se acelere. Para el inversor que piensa en el largo plazo, el momento de consolidación suele ser el mejor para entrar al mercado.

En Interwin seguimos de cerca la evolución del mercado y asesoramos a nuestros clientes para identificar las mejores oportunidades en cada momento del ciclo.

Fuentes: Reporte Inmobiliario — Valores CABA, julio 2026; Index Zonaprop — Informe del mercado inmobiliario, Ciudad de Buenos Aires, junio 2026.

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En el mercado inmobiliario siempre hay voces que dicen que hay que esperar. Y siempre hay razones para esperar. Pero los datos de 2026 y el consenso de los principales referentes del sector apuntan en la misma dirección: el contexto actual reúne condiciones que raramente se dan al mismo tiempo, y que hacen de este un momento particularmente interesante para comprar.

El precio está 12% por debajo del máximo histórico

Según el Index Zonaprop de junio de 2026, el precio medio de los departamentos en CABA es de USD 2.467/m², un 12% por debajo del máximo histórico de USD 2.800/m² registrado en 2018. En términos simples: hoy se puede comprar más barato que hace ocho años.

El costo de construir subió fuertemente

Al mismo tiempo que los precios de venta se mantienen contenidos, el costo de construir aumentó de manera significativa. Desde las elecciones presidenciales de octubre de 2023, el índice CAC medido en dólares acumuló un aumento del 136%. Construir hoy cuesta 3.5 veces lo que costaba en el mínimo de 2020.

Esta brecha entre precio de venta y costo de reposición no puede mantenerse indefinidamente. Cuando los desarrolladores no pueden construir a precios que justifiquen la obra, la oferta nueva se reduce y los precios de mercado eventualmente suben para encontrar el equilibrio.

La demanda es genuina y sin crédito

En mayo de 2026 se realizaron 5.435 escrituras en CABA, apenas 3% por debajo de mayo de 2025 que fue uno de los mejores meses en años. Lo significativo es que solo el 11% se hizo con crédito hipotecario. El mercado está activo por demanda genuina de compradores con capital propio, no por un boom de crédito artificial que pueda revertirse.

La rentabilidad del alquiler se recuperó

La rentabilidad bruta del alquiler en CABA llegó al 5.89% anual en junio de 2026, su mejor nivel desde 2012. Para el inversor que compra para alquilar, el contexto actual combina precio de entrada competitivo con renta en recuperación.

¿Qué dicen quienes operan en el mercado?

Desde Interwin, empresa con más de 35 años de operaciones en el mercado inmobiliario porteño, la lectura del contexto actual es que la combinación de precios contenidos, costos de construcción en alza y demanda genuina activa configura un escenario favorable para el comprador con horizonte de mediano plazo.

No hay certeza absoluta en el mercado inmobiliario, como en ningún otro. Pero los indicadores disponibles hoy apuntan a que quien espere demasiado puede encontrarse con que la ventana se cerró.

Consultá con nuestros asesores en Interwin para analizar las oportunidades disponibles en función de tu perfil y objetivos.

Fuente de datos: Index Zonaprop — Informe del mercado inmobiliario, Ciudad de Buenos Aires, junio 2026.

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Cuando comparamos el precio de un departamento a estrenar con uno usado, la diferencia inicial puede parecer un argumento en contra del nuevo. Pero el análisis del costo real a lo largo del tiempo cuenta una historia diferente. En muchos casos, el departamento a estrenar termina siendo más económico cuando se consideran todos los factores.

El costo por m² no es toda la historia

Es verdad que el precio por metro cuadrado de un departamento a estrenar es mayor al de uno usado: en promedio, la brecha en Buenos Aires ronda el 29% según datos de mercado. Pero ese diferencial de precio inicial puede revertirse o reducirse significativamente cuando se suman los costos que el departamento usado genera en el tiempo.

Eficiencia energética: el ahorro que se acumula mes a mes

Los departamentos a estrenar están construidos con estándares modernos de eficiencia energética: carpinterías con doble vidriado hermético, aislación térmica en paredes y techos, sistemas de calefacción más eficientes. El resultado es un menor consumo de gas y electricidad mes a mes.

En un departamento antiguo sin aislación adecuada, el gasto en calefacción puede ser hasta 40% mayor que en una unidad moderna bien construida. En un horizonte de 10 años, ese ahorro puede representar varios miles de dólares.

Expensas: la diferencia de mantenimiento

Un edificio nuevo tiene todos sus sistemas mecánicos, estructurales y eléctricos en condiciones óptimas. Eso se traduce en menores gastos de mantenimiento durante los primeros años de vida del edificio. Con el tiempo, todos los edificios requieren mantenimiento, pero la curva de gastos de un edificio nuevo empieza significativamente más baja.

Refacciones: el costo invisible del usado

La gran mayoría de los departamentos usados requieren algún nivel de inversión para quedar en condiciones óptimas: baño, cocina, pisos, pintura, instalación eléctrica. Estos costos raramente se reflejan completamente en el precio de venta y terminan cayendo sobre el comprador después de la operación.

Un departamento usado que parece barato puede requerir $10.000 o $20.000 dólares de refacciones para quedar en condiciones similares a uno a estrenar. Ese costo, sumado al precio de compra, puede igualar o superar al de la unidad nueva.

Valor de reventa: el activo que más dura

Los departamentos a estrenar mantienen mejor su valor de reventa en el tiempo. Una unidad nueva de hoy será un departamento “relativamente nuevo” en 5 años, mientras que un usado de hoy será un departamento más viejo y más caro de mantener. Esa diferencia de posicionamiento en el mercado de reventa impacta en el precio que podés obtener al momento de vender.

En Interwin comercializamos departamentos a estrenar que combinan eficiencia, calidad constructiva y ubicación estratégica. Consultá con nuestros asesores para comparar opciones.

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Tres de los barrios más buscados de Buenos Aires para comprar e invertir. Tres perfiles distintos, tres lógicas de mercado diferentes. Si estás evaluando dónde comprar tu próximo departamento a estrenar, esta comparativa te va a ayudar a entender las diferencias y elegir con criterio.

Palermo: el barrio más activo y más caro del norte

Palermo tiene el precio más alto entre los tres: según el Index Zonaprop de junio 2026, el metro cuadrado promedio en Palermo supera los USD 3.420. Es el barrio con mayor cantidad de proyectos en pozo activos, la mayor densidad de servicios y restaurantes, y la demanda de alquiler más alta de CABA.

Su ventaja principal es la liquidez: en Palermo todo se alquila rápido, todo se vende, y el mercado es el más transparente y activo de la ciudad. Su desventaja: precisamente el precio. El punto de entrada alto reduce el retorno relativo y requiere mayor capital inicial.

Ideal para: inversores con capital disponible que priorizan liquidez y demanda sostenida.

Belgrano: el clásico que no pierde valor

Belgrano combina perfil residencial, excelente conectividad (subte D, tren Mitre, Metrobus) y una oferta diversa de propiedades. Con un precio promedio de USD 2.804/m², es más accesible que Palermo pero mantiene toda la demanda del corredor norte.

Belgrano tiene algo que Palermo no siempre puede ofrecer: tranquilidad. Sectores como Belgrano R y Belgrano Chico son de los más cotizados de CABA por su calidad residencial. Para familias y compradores que buscan vivienda propia de largo plazo, Belgrano es frecuentemente la primera elección.

Ideal para: compradores de vivienda propia y para inversores que priorizan estabilidad sobre máxima rentabilidad.

Caballito: el equilibrio para el inversor racional

Caballito es la opción de mejor relación precio-conectividad de los tres. Con subtes A, B y E, es uno de los barrios mejor conectados de CABA. Su precio por metro cuadrado es significativamente menor al de Palermo y Belgrano, lo que genera un retorno de alquiler proporcionalmente mayor.

Su perfil es más familiar y menos cosmopolita que Palermo, pero eso no lo hace menos demandado: la base de inquilinos en Caballito es sólida, diversa y estable. Para el inversor que busca rentabilidad de alquiler sobre valorización de capital, Caballito ofrece hoy uno de los mejores perfiles del mercado porteño.

Ideal para: inversores con presupuesto más ajustado que priorizan rentabilidad de alquiler.

¿Cuál elegir?

Si maximizar liquidez y demanda es tu prioridad: Palermo. Si buscás calidad residencial y estabilidad de largo plazo: Belgrano. Si buscás mejor rentabilidad relativa con menor capital inicial: Caballito.

En Interwin tenemos proyectos en los tres barrios y en otras zonas del corredor norte. Consultá con nuestro equipo para encontrar la opción que mejor se adapta a tu perfil.

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El precio de lista del departamento es solo el comienzo. Al comprar un departamento a estrenar en Buenos Aires, hay una serie de costos adicionales que pueden sumar entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad. Conocerlos de antemano evita sorpresas y permite hacer un análisis financiero correcto.

1. Honorarios inmobiliarios

La comisión inmobiliaria en las operaciones de compraventa en CABA es generalmente del 3% + IVA sobre el precio de venta, aunque puede variar según la operación. En proyectos en pozo, muchas veces la comisión está incluida en el precio o es asumida por el desarrollador.

2. Gastos de escritura

Al momento de escriturar, el comprador debe afrontar: sellado o impuesto de sellos (1.5% del valor escriturado en CABA), honorarios notariales (aproximadamente 1% del valor), y aporte al Fondo Notarial. En total, los gastos de escritura representan entre el 2% y el 3.5% del valor de la operación.

3. Costo de posesión

Entre la entrega de la unidad y la escritura puede pasar tiempo —a veces varios meses. Durante ese período el comprador paga expensas y servicios sin poder escriturar. Es importante considerar este costo en el flujo de pagos total.

4. ITI o Impuesto a la Transferencia de Inmuebles

Para personas físicas que no reemplazan vivienda única, la venta futura del inmueble puede estar sujeta al Impuesto a la Ganancia por la Transferencia de Inmuebles (ITI) o al impuesto a las ganancias, dependiendo del momento de adquisición y la normativa vigente. Consultá con un contador antes de estructurar la inversión.

5. Equipamiento y refacciones

Los departamentos a estrenar se entregan generalmente con las terminaciones acordadas en el boleto pero sin muebles, electrodomésticos ni cortinas. Si la unidad va a alquilarse amueblada, este costo puede ser significativo. Si va a usarse como vivienda propia, igual requiere inversión inicial.

6. ABL y contribuciones

Desde que tomás posesión, sos responsable del ABL (Alumbrado, Barrido y Limpieza) municipal. En departamentos a estrenar, el valor catastral suele ser bajo en los primeros años, lo que mantiene el ABL en niveles moderados.

¿Cuánto suman todos estos costos?

En una compra típica de un departamento de USD 130.000 (2 ambientes promedio según Zonaprop junio 2026), los costos adicionales pueden sumar entre USD 6.500 y USD 10.000. Es decir, hay que tener disponible entre el 5% y el 8% del valor de la propiedad por encima del precio de compra.

En Interwin asesoramos a nuestros clientes en todos los aspectos de la operación, incluyendo la planificación financiera integral de la compra.

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Antes de comprar un departamento como inversión, es fundamental entender cómo se calcula la rentabilidad real. No alcanza con mirar el alquiler mensual: hay que considerar el precio de compra, los costos asociados, los períodos de vacancia y el potencial de valorización del activo. Te explicamos el método completo.

Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta

La rentabilidad bruta es la más simple: divide el ingreso anual de alquiler por el precio de compra. Según el Index Zonaprop de junio 2026, la rentabilidad bruta promedio en CABA es del 5.89% anual, con 17 años necesarios para recuperar la inversión.

Pero la rentabilidad neta es la que realmente importa para tomar decisiones. Para calcularla hay que descontar: expensas del período de vacancia, impuestos (ABL, ganancias si corresponde), honorarios de administración (generalmente 8-10% del alquiler), costos de mantenimiento y refacciones, y períodos sin inquilino.

En la práctica, la rentabilidad neta suele ser entre 1.5 y 2.5 puntos porcentuales menor a la bruta. Con los números actuales del mercado, una rentabilidad neta del 3.5% al 4.5% en zonas de alta demanda es un resultado razonable.

Valorización del capital: el segundo componente del retorno

La rentabilidad inmobiliaria no se agota en el alquiler. La valorización del capital —cuánto sube el precio del departamento en el tiempo— es el segundo componente del retorno total y, en muchos casos, el más importante.

Históricamente, los departamentos en zonas consolidadas de CABA mantuvieron su valor en dólares en el largo plazo, con ciclos de suba y baja. En el contexto actual, con precios 12% por debajo del máximo histórico y costos de construcción en alza, el potencial de valorización futura es un argumento adicional para el inversor.

¿Qué zona ofrece mejor rentabilidad hoy?

Según Zonaprop, las zonas con mayor rentabilidad bruta de alquiler en CABA son el Sur (9.7%), Sur Este (7.0%) y Macrocentro (6.6%). El Corredor Norte —Belgrano, Núñez, Palermo— tiene menor rentabilidad de alquiler (5.0% bruto) pero mayor potencial de valorización y mayor demanda de inquilinos premium.

La elección entre alta renta y alta valorización depende de tu horizonte de inversión y necesidades de flujo de caja.

El análisis completo antes de comprar

Un análisis correcto debería incluir: precio de compra + costos de adquisición, proyección de ingreso neto de alquiler en distintos escenarios, estimación de valorización conservadora y optimista, y comparación con otras alternativas de inversión disponibles.

En Interwin podés consultar con nuestros asesores para analizar la rentabilidad esperada de proyectos específicos y comparar opciones según tu perfil.