Si vivís o invertís en una propiedad horizontal en Buenos Aires, las expensas son una variable que impacta directamente en tu presupuesto mensual y en la rentabilidad de tu inversión. Sin embargo, muchos propietarios e inquilinos no tienen del todo claro qué incluyen, por qué suben de manera constante ni cómo pueden influir en su administración.

¿Qué son las expensas?

Las expensas son los costos destinados al mantenimiento y administración del edificio, compartidos entre todos los propietarios o inquilinos de manera proporcional a la superficie de cada unidad. Su pago es obligatorio y mensual.

Según el artículo 2048 del Código Civil y Comercial, cada propietario debe pagar las expensas comunes necesarias para mantener en buen estado las condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble.

Expensas ordinarias vs. extraordinarias

Existen dos tipos con características bien diferenciadas:

Expensas ordinarias: cubren los gastos habituales de funcionamiento del edificio: sueldos y cargas sociales del personal (portero, limpieza, seguridad), servicios públicos en áreas comunes (luz, agua, gas), honorarios del administrador, seguros obligatorios, mantenimiento de ascensores, bombas de agua y porteros eléctricos, y materiales de limpieza y reposición.

Expensas extraordinarias: corresponden a mejoras que aumentan el valor del edificio, como la construcción de un quincho, instalación de sistemas de seguridad, renovación de espacios comunes o adquisición de nuevo equipamiento. Deben ser aprobadas en asamblea de copropietarios.

La Ley 5983 de CABA establece la obligación de indicar ambos tipos de manera separada en la liquidación mensual.

¿Por qué suben las expensas?

El aumento constante de las expensas responde a varios factores. El más importante es la inflación general, que impacta directamente en los sueldos del personal, los insumos y los servicios. A esto se suma el encarecimiento de los servicios públicos, el incremento de las cargas sociales y, en edificios con amenities, los mayores costos de mantenimiento de piscinas, gimnasios y espacios comunes.

Los edificios más modernos con mayor cantidad de amenities suelen tener expensas más altas, aunque también ofrecen mayor calidad de vida y valor de reventa. Al momento de comprar o alquilar, es fundamental evaluar no solo el precio del inmueble o el alquiler mensual, sino también el monto de las expensas como parte del costo total mensual.

¿Cómo mantenerlas bajo control?

Para propietarios que participan del consorcio, hay medidas concretas que pueden ayudar a gestionar mejor este gasto:

• Digitalizar la administración: los sistemas de gestión permiten hacer un seguimiento detallado de cada rubro y detectar desvíos a tiempo
• Supervisar las cargas sociales: verificar que el personal esté correctamente registrado y que los aportes se paguen puntualmente evita pasivos laborales futuros
• Evaluar la relevancia de cada gasto: sueldos, limpieza y seguridad suelen ser los rubros de mayor peso; renegociar contratos o evaluar proveedores puede generar ahorro significativo
• Conocer el estado patrimonial del consorcio: un balance simple con activo, pasivo y patrimonio neto permite saber si el consorcio tiene fondos de reserva o si está en déficit

Las expensas como variable clave en la decisión de inversión

Para el inversor inmobiliario, las expensas son un costo operativo que reduce la rentabilidad neta del alquiler. Un departamento con alquiler atractivo pero expensas muy altas puede rendir menos que otro con menor alquiler y expensas bajas.

Por eso, al analizar cualquier propiedad como inversión, siempre hay que calcular: alquiler mensual – expensas – otros gastos = ingreso neto real.

En Interwin asesoramos a nuestros clientes en el análisis integral de cada propiedad, incluyendo la proyección de expensas y gastos operativos para calcular la rentabilidad real de cada inversión.

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