Antes de comprar un departamento como inversión, es fundamental entender cómo se calcula la rentabilidad real. No alcanza con mirar el alquiler mensual: hay que considerar el precio de compra, los costos asociados, los períodos de vacancia y el potencial de valorización del activo. Te explicamos el método completo.
Rentabilidad bruta vs. rentabilidad neta
La rentabilidad bruta es la más simple: divide el ingreso anual de alquiler por el precio de compra. Según el Index Zonaprop de junio 2026, la rentabilidad bruta promedio en CABA es del 5.89% anual, con 17 años necesarios para recuperar la inversión.
Pero la rentabilidad neta es la que realmente importa para tomar decisiones. Para calcularla hay que descontar: expensas del período de vacancia, impuestos (ABL, ganancias si corresponde), honorarios de administración (generalmente 8-10% del alquiler), costos de mantenimiento y refacciones, y períodos sin inquilino.
En la práctica, la rentabilidad neta suele ser entre 1.5 y 2.5 puntos porcentuales menor a la bruta. Con los números actuales del mercado, una rentabilidad neta del 3.5% al 4.5% en zonas de alta demanda es un resultado razonable.
Valorización del capital: el segundo componente del retorno
La rentabilidad inmobiliaria no se agota en el alquiler. La valorización del capital —cuánto sube el precio del departamento en el tiempo— es el segundo componente del retorno total y, en muchos casos, el más importante.
Históricamente, los departamentos en zonas consolidadas de CABA mantuvieron su valor en dólares en el largo plazo, con ciclos de suba y baja. En el contexto actual, con precios 12% por debajo del máximo histórico y costos de construcción en alza, el potencial de valorización futura es un argumento adicional para el inversor.
¿Qué zona ofrece mejor rentabilidad hoy?
Según Zonaprop, las zonas con mayor rentabilidad bruta de alquiler en CABA son el Sur (9.7%), Sur Este (7.0%) y Macrocentro (6.6%). El Corredor Norte —Belgrano, Núñez, Palermo— tiene menor rentabilidad de alquiler (5.0% bruto) pero mayor potencial de valorización y mayor demanda de inquilinos premium.
La elección entre alta renta y alta valorización depende de tu horizonte de inversión y necesidades de flujo de caja.
El análisis completo antes de comprar
Un análisis correcto debería incluir: precio de compra + costos de adquisición, proyección de ingreso neto de alquiler en distintos escenarios, estimación de valorización conservadora y optimista, y comparación con otras alternativas de inversión disponibles.
En Interwin podés consultar con nuestros asesores para analizar la rentabilidad esperada de proyectos específicos y comparar opciones según tu perfil.
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