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Cuando decidís comprar un departamento nuevo en Buenos Aires, una de las primeras preguntas es si conviene entrar en pozo —antes de que empiece la construcción— o esperar a que el edificio esté terminado. No hay una respuesta única: depende de tu objetivo, tu tolerancia al riesgo y tus tiempos. En esta nota comparamos ambas opciones con criterios concretos.
El precio: la diferencia más evidente
Comprar en pozo es más barato. En general, la diferencia entre el precio de una unidad en etapa de pozo y el precio de la misma unidad terminada es de entre un 20% y un 35%, dependiendo del proyecto, la zona y el desarrollador. Esa diferencia es la principal motivación para quienes entran temprano.
El tiempo de espera: el costo invisible del pozo
La contrapartida del precio más bajo es la espera. Un proyecto en pozo tarda en general entre 24 y 36 meses en entregarse. Durante ese tiempo el capital está inmovilizado en cuotas, no podés usar ni alquilar la unidad y estás expuesto a la evolución del mercado y del desarrollador.
Para quien necesita mudarse pronto, tiene compromisos de alquiler que quiere reemplazar o necesita generar renta de inmediato, la unidad terminada es la mejor opción incluso a mayor precio.
El riesgo: diferente naturaleza, diferente magnitud
El pozo concentra más riesgo constructivo: demoras, cambios de calidad, problemas del desarrollador. Estos riesgos se mitigan eligiendo desarrolladores con trayectoria comprobada y proyectos con estructura de fideicomiso. La unidad terminada tiene menor riesgo constructivo pero mayor riesgo de precio: pagás el valor máximo del ciclo.
La rentabilidad: el pozo gana en valorización
Para el inversor, el pozo suele ofrecer mejor rentabilidad total por la combinación de precio de entrada más bajo más valorización durante la obra. Si comprás bien y el proyecto se entrega en tiempo y forma, la diferencia entre precio de compra y precio de mercado al momento de la entrega puede ser significativa.
La unidad terminada ofrece menor potencial de valorización pero permite generar renta inmediata, lo que puede compensar la diferencia de precio en un horizonte de mediano plazo.
¿Cuál conviene según tu perfil?
- Inversor con horizonte de 2-3 años y tolerancia al riesgo: el pozo con un desarrollador sólido
- Comprador que necesita mudarse o alquilar rápido: unidad terminada o en etapa final de obra
- Inversor conservador que prioriza certeza sobre rentabilidad: obra terminada
- Comprador de primera vivienda con tiempo por delante: el pozo puede ser la mejor manera de acceder al mercado con menor capital inicial
En Interwin tenemos opciones en distintas etapas de obra. Consultá con nuestro equipo para analizar cuál se adapta mejor a tu situación.
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