En el mercado inmobiliario de Buenos Aires existe una diferencia de precio consistente entre los departamentos a estrenar y los usados. Según datos de Zonaprop, esa brecha se ubica actualmente en torno al 29%: un departamento nuevo cuesta, en promedio, casi un tercio más que uno usado de características similares en la misma zona.
¿Qué justifica esa diferencia? ¿Vale la pena pagar más por un departamento a estrenar? En esta nota analizamos los factores que explican la brecha y cuándo conviene cada opción.
¿Qué incluye el precio del departamento a estrenar que no tiene el usado?
La brecha de precio no es arbitraria: refleja diferencias concretas entre los dos productos. Los departamentos a estrenar incorporan:
- Diseño moderno y distribución eficiente: plantas más funcionales, ambientes integrados, mayor aprovechamiento del espacio
- Materiales de primera calidad: sin desgaste ni necesidad de refacciones inmediatas
- Eficiencia energética: carpinterías con doble vidriado hermético, aislación térmica, sistemas de bajo consumo
- Amenities: gimnasio, SUM, coworking, rooftop — en general ausentes o deteriorados en edificios antiguos
- Tecnología: tableros eléctricos modernos, preinstalaciones de gas y aire, conectividad
- Garantía de obra: el comprador recibe una unidad sin historial de uso ni problemas previos
El costo de mantenimiento: una diferencia que se acumula
Un departamento usado frecuentemente requiere inversión en refacciones: baño, cocina, pisos, pintura, instalaciones eléctricas. Esos costos no siempre se reflejan en el precio de compra pero aparecen después. Un departamento a estrenar, en cambio, no requiere inversión adicional en el corto plazo, lo que reduce el costo real de adquisición efectiva.
Expensas: otra variable clave
Los edificios nuevos suelen tener expensas más bajas en términos proporcionales durante los primeros años, ya que los sistemas mecánicos, ascensores y estructuras están en condiciones óptimas. Con el tiempo, el mantenimiento de los amenities puede elevar las expensas, pero en edificios bien administrados ese costo se compensa con la calidad de vida que ofrecen.
¿Cuándo conviene el departamento usado?
El usado tiene sus propias ventajas: disponibilidad inmediata, precio más bajo, ambientes más amplios en muchos casos (los departamentos antiguos suelen tener más metros por el mismo precio), y ubicaciones en zonas consolidadas con buena conectividad. Para quien busca entrar rápido al mercado o no necesita los amenities modernos, el usado puede ser la mejor opción.
¿La brecha del 29% se sostiene en el tiempo?
Históricamente, los departamentos a estrenar mantienen mejor su valor de reventa. Esto se debe a que la demanda de propiedades nuevas es estructuralmente alta en Buenos Aires, y a que las unidades usadas van incorporando el deterioro natural del tiempo. Para el inversor que piensa en reventa, el departamento a estrenar suele ofrecer mayor liquidez y mejor precio relativo al momento de salir.
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