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El metro cuadrado a estrenar en Palermo Hollywood rompió su propio récord histórico. Según el último relevamiento de Reporte Inmobiliario, el precio promedio llegó a USD 4.255/m², un 12,8% más que hace doce meses y 9% por encima del pico anterior de la serie, registrado en 2019. Al mismo tiempo, la zona vive una ola de obras nuevas: 149.399 m² en ejecución, el mayor volumen desde 2009.
Dos medidas, un mismo mercado: RI y Facti
Para entender bien los números, hay que conocer de qué habla cada fuente:
Reporte Inmobiliario (RI) releva a la vista, cuadra por cuadra. Toma una unidad de referencia por edificio —generalmente 2 o 3 ambientes en piso medio— e incluye obras que todavía no salieron a la venta. Es el anticipo de la competencia futura y del stock de los próximos años. Trabaja con el promedio.
Facti muestra lo que un comprador encuentra hoy en el mercado: toma todo lo publicado y en comercialización, con todas las unidades de 1 a 5 ambientes, en un área más amplia. Trabaja con la mediana, que es más realista porque no se distorsiona por un edificio muy caro.
Promedio vs. mediana: la diferencia importa
El promedio suma todo y reparte en partes iguales. La mediana pone todos los valores en fila y mira al del medio. Con números reales: si cinco edificios cotizan 3.690, 3.800, 3.900, 4.200 y 5.492 USD/m², el promedio da 4.216 —empujado hacia arriba por el edificio más caro. La mediana da 3.900 —mucho más parecida a lo que cuesta la mayoría.
En Palermo Hollywood, Mirabilia (Fitz Roy 1940), el proyecto más grande de la zona con 37.400 m², cotiza a USD 5.492/m². Es el valor más alto de la zona y sube el promedio de RI. Sin ese edificio, el rango va de USD 3.690 a 4.789 y el promedio baja a USD 4.160. La mediana de Facti no se mueve tanto por un solo edificio caro.
Por eso las dos cifras son complementarias, no contradictorias:
- RI: USD 4.255/m² (promedio de 14 edificios con precio publicado)
- Facti: USD 3.793/m² (mediana de 961 unidades en pozo, obra y terminadas)
Una ola de obras que recién empieza
De los 46 emprendimientos relevados por RI, 28 tienen menos del 10% de avance de obra. Es oferta que va a competir en preventa durante los próximos años. Solo 3 están terminados o casi: Ene (99%), Fitz Roy 2464 (90%) y Green Built X, que Interwin ya informa como terminado.
En total, hay 149.399 m² en ejecución en 2026 —un 28% más que en 2025 y el mayor volumen desde 2009. Entre 2022 y 2025, la zona se había mantenido estable entre 113.000 y 122.000 m².
Lo que se consigue hoy en el mercado
Según Facti, la oferta activa en la zona incluye 961 unidades en 70 edificios (pozo, obra y terminados). Los datos clave para quien está comprando hoy:
- Monoambientes y 2 ambientes representan el 79% de la oferta (608 de 770 unidades con precio)
- 4 ambientes cotizan un 20% más caro por m² que los 2 ambientes: USD 4.270 vs. USD 3.880
- 73% de las unidades con fecha (545 de 743) se entregan en 2027 y 2028. El pico es 2028, con 303 unidades
- Cocheras: solo 6 de los 70 edificios las mencionan. Precio por plaza: USD 39.000–45.000
- El usado promedia un 25% menos que el a estrenar. El de 2 ambientes bajó 2% en un año (de USD 3.466 a USD 3.397) mientras el nuevo subió 12,8%
Lo que esto dice sobre el mercado
Palermo Hollywood combina tres señales en simultáneo: precios en máximos históricos, volumen de obra récord y un pipeline de proyectos que recién empieza. Lo que recién arranca sale más caro: las obras con menos del 10% de avance promedian USD 4.410/m², un 7% más que las más avanzadas.
Para quien busca ingresar hoy, el momento de mayor ventaja de precio es el pozo. Para quien vende, el mercado muestra demanda sostenida y oferta futura que va a crecer.
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Fuentes: Reporte Inmobiliario, relevamiento del 17/07/2026. Facti, datos al 06/10/2026. Área de referencia: Palermo Hollywood, entre Av. Santa Fe y Av. Córdoba, Av. Juan B. Justo y Av. Dorrego.
